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商业地产|资色·评级 | 标普：中国商业地产市场易守难攻

香港 ， 2020年11月4日—标普全球评级今日表示 ， 2019年销售额达2.3万亿美元的中国住宅地产行业经过多年高速扩张之后 ， 增长力度正在减弱 ， 促使部分传统开发、运营企业加大商业地产投入力度 。 标普全球评级认为 ， 成熟企业和高评级开发商最有条件从这个日益重要的市场当中获利 ， 而商业地产业务的成功将成为企业信用评级的重要加分项 。
以上观点详见标普全球评级今日发布的报告《守江山易 ， 打江山难：中国商业地产竞争格局梳理》（China Commercial Property: Incumbent Advantages Today Suggest Credit Strength Tomorrow） 。
虽然租金收入仅占2019年开发企业总营业收入的不到2% ， 但商业地产业务的重要性、特别是对于受评企业的重要性正日益提高 。 商业地产约占2019年中国房地产开发投资总额的14% 。
【商业地产|资色·评级 | 标普：中国商业地产市场易守难攻】“我们注意到租金收入与信用质量的关系越来越紧密 ， ”标普全球评级信用分析师高帆表示 。 “相比时间分布不均匀、周期性强、易受政策变动影响的开发收入 ， 租金收入是一种更优质的收入来源 。 ”
持有大规模成熟租赁物业及稳定新增物业投放计划的企业 ， 融资成本更有可能处于最低水平 。 这些企业又会兴建更多租赁物业 ， 扩大租金收入来源 ， 然后又能以更低的成本举借更多的债务 ， 实现良性循环 。
商业地产是一块难啃的骨头 。 前期投入大 ， 完工后也不一定会立即转手卖掉以回笼资金 。 对于自持项目 ， 开发商可能会持有数十年 ， 通过收取租金缓慢收回投资 。 相关投资盘踞在账面上 ， 挤占了宝贵的财务空间 。 与此同时 ， 企业仍需投入大量资金用于补充住宅用地 ， 以满足投资者对其增长性的期望 。
高帆表示：“我们认为 ， 在商业地产市场 ， 资本实力最雄厚、管理能力最强、评级最高的企业将会如鱼得水 。 我们也注意到了强者恒强、弱者恒弱的反馈机制 。 ”
中国应对新冠肺炎疫情的封城措施仅持续一两个月 ， 即使是在疫情最严重的地区也是如此 。 房东的租金减免也只限于一两个月 。 由于防聚集措施的实施 ， 以及薪资上涨难、失业率上升造成消费者信心低迷 ， 商场受到的冲击大于写字楼 。
我们预计2021年商场续约租金会小幅上涨 。 社会消费品零售总额的同比增速已在8月份由负转正 ， 消费正在缓慢但稳定地走出疫情影响下的低谷 。
从零售行业近年发展情况来看 ， 在线上零售大放异彩的同时 ， 经营良好的线下零售企业同样可以风生水起 。 过去五年时间 ， 中国网上销售额翻了两番不止 ， 电子商务渗透率从2014年仅10%上升到2019年的28% ， 同期受评企业的零售租金收入也增长了两倍 。
多年以来 ， 开发商一直忙于从事住宅销售这块利润丰厚的业务 。 积累商业物业资产困难更大、回本更慢 ， 很多开发商以怀疑态度视之 。 多数企业的商业物业都只是副产品 ， 是由购买住宅地块的过程中拿到的配套商业用地零星凑集而成的 。
在拥有更好的退出机制（如卖给基金或REIT）之前 ， 开发商自己或将进一步强化租赁业务运营 。 在融资环境日益收紧的背景下 ， 这是各家企业在战略上的博弈 。 企业需要从长远眼光出发 ， 来管理投资、预期政策变动、运营资产 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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