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写字楼市场|上海写字楼市场活跃度恢复 但救不了租金下跌( 二 )


此外 ， 汽车金融科技服务平台灿谷、半导体跨国公司德州仪器、法国水务巨头威立雅也在2020上半年纷纷进驻前滩 。
值得一提的是 ， 在灿谷进驻之前 ， 前滩就已经集聚了捷豹路虎中国区总部、上海蔚来汽车、自动识别行业和AUTO-ID第三大供应商得利捷等汽车相关总部企业 。 而在去年年底 ， 德国医药、高性能材料巨头默克和美国医疗技术公司BD也相继入驻前滩 。
前滩国际商务区2.83平方公里范围内 ， 规划了约350万平方米的建筑面积 ， 在地理位置上靠近陆家嘴(600663,股吧) ， 被称为“陆家嘴2.0版本” 。
吴群分析前滩吸引企业入驻的原因包括：位置优越、交通和生活便利度较高、楼龄小、商业配套预期在未来可比肩CBD 。
除此之外 ， 前滩的租金优势也非常明显 ， 世邦魏理仕数据显示 ， 第二季度 ， 陆家嘴的租金报价为13.4元/平方米/天 ， 而同期前滩的租金报价为7.4元/平方米/天 。 一位陆家嘴写字楼业主向经济观察报坦言 ， “从去年开始 ， 有越来越多陆家嘴区域内的非金融行业企业选择搬去了前滩” 。
同样的流动还体现在科技类企业向徐汇滨江的转移中 。
近年来 ， 腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业纷纷选择落地徐汇滨江的西岸智慧谷 ， 形成了一定聚集效应 。 “徐汇区政府对人工智能产业的扶持 ， 对符合政策企业的补贴都吸引不少浦西的企业进驻徐汇滨江 。 ”吴群告诉经济观察报 。
而一名漕河泾业主称 ， 徐汇滨江目前的租金与漕河泾相当 ， 但是写字楼更新 ， 智能化程度也更高 ， 加上政策的利好 ， 对一些企业来说很有吸引力 。
供大于求
二季度以来 ， 市场流动性与需求逐步回升 ， 但值得关注的是 ， 供应量的增加正不断将写字楼供需两端的差距拉大 。
据高力国际最新统计 ， 一季度上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目 ， 上海写字楼整体空置率为19.2% ， 这一空置率预计将在2020年末达到28.9% 。 二季度共有6个非中央商务区的新项目竣工 ， 总建筑面积达29.5万平方米 ， 总计供应面积约23.1万平方米 。
高力国际预计 ， 2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米 ， 但需求量仅为40万平方米 ， 供求比大于6：1 。
受到供应量影响 ， 一些新兴商务区的空置率持续走高 ， 南外滩的写字楼空置率在第一季度和第二季度高达60%以上 。 北外滩、前滩和莘庄等新兴商务区上半年的空置率超过30% 。
当写字楼租赁市场步入租户市场 ， 业主或多或少都会遭遇租金“价格战” ， 包括更具竞争力的租金、更长的免租期、灵活的租赁条款和定制化装修服务等 。
仲量联行数据显示 ， 第二季度中央商务区的净吸收量为-2600平方米 ， 而非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米 。
前述陆家嘴一名写字楼业主称 ， 面对新兴商务区的竞争 ， 他们从去年底就开始对公共区域进行装修以改善硬件设施 ， 今年则从提供更好的物业服务和降低租金两方面入手吸引顾客 。
漕河泾开发区一位负责两栋办公楼出租的物业负责人称 ， 其中一幢楼的空置率已经超过40% ， 原本报价范围在4.8-5元/平方米/天 ， 为了吸引客户 ， 价格可以谈到4元/平方米/天甚至更低 。
采访中 ， 多名从事写字楼租赁的中介告诉经济观察报 ， “客户的选择很多 ， 租金方面和业主都好谈” 。
这种情况不仅发生在2020年 ， 世邦魏理仕预测 ， 2020年到2024年 ， 预计将有501万平方米新增供应量 。
吴群告诉经济观察报 ， 面对未来的大量新增供应 ， 企业需求量无法与之匹配 ， 新增写字楼在短时间内难以消化 ， 空置率就会持续处在高位 ， 而租金的反应会更加滞后 。 “要想恢复到去年同期价格水平至少还需要1到2年时间 。 ”吴群说 。
【写字楼市场|上海写字楼市场活跃度恢复 但救不了租金下跌】


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