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营收、净利正增长 毛利率继续走低 万科“谨慎2020”

在绝大部分经营业绩都同比下降的三季报发布潮中 ， 万科的报表是比较好看的 ， 但是 ， 对于万科而言 ， 年轻人无感的焦虑依然严重 。10月29日晚间 ， 万科企业股份有限公司发布公告称 ， 1-9月 ， 集团累计实现营业收入人民币2 ， 414.9亿元 ， 同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币198.6亿元 ， 同比增长8.9% 。其中 ， 房地产业务结算面积为1 ， 725.0万平方米 ， 贡献营业收入人民币2 ， 139.1亿元 ， 同比分别增长18.6%和7.4% 。第三季度 ， 万科实现营业收入人民币951.4亿元 ， 同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币73.6亿元 ， 同比增长14.9% 。其中 ， 房地产业务结算面积为675.2万平方米 ， 同比增长10.9% ， 贡献营业收入人民币849.4亿元 ， 同比增长15.8% 。对比同日发布的众多规模房企 ， 同为前五的另一家房企保利 ， 在前三季度实现营业收入1174.04亿元 ， 净利润183.27亿元 ， 归母净利润132.04亿元 ， 分别同比增长5.02%、4.40%和2.88% 。而今年销售排名新晋前十的招商蛇口(14.060, -0.46, -3.17%) ， 在前三季度实现营业收入501.18亿元 ， 同比增长96.21% ， 归属于上市公司股东的净利润21.92亿元 ， 同比减少56.96% 。另一家规模房企金地集团(13.350, -0.35, -2.55%) ， 前三季度则实现营业收入404.39亿元 ， 同比减少4.92%；归属于上市公司股东的净利润49.92亿元 ， 同比减少7.98% 。不管是营业收入 ， 还是归母净利 ， 万科都是众多企业中最高的 。 但是 ， 万科或许是对未来最焦虑的 。值得注意的是 ， 在今年中报业绩会上结算毛利率走低的问题再一次体现 。 在三季度报告期内 ， 万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9% ， 较2019年同期27.6%下降4.7个百分点 ， 较2020年中期24.1%下降1.2个百分点 。毛利率下降直接导致万科毛利水平相较于2019年减少82.9亿元 。 在毛利率走低的背景下 ， 万科依旧能够保持归母净利润增长的原因或许可以归结为营业税金及附加的减少、投资收益较去年大幅增加以及今年无计提资产减值 。其中 ， 与去年同期相比 ， 万科营业税金及附加减少16.31% ， 从197.41亿元减少至165.21亿元；投资收益则从1.93亿元增长132.94%至4.5亿元；在2019年同期 ， 万科计提资产减值损失16.49亿元 ， 在报告期内 ， 万科无项目计提减值准备 。多种因素 ， 使得万科在毛利率下滑的背景下 ， 依然保持净利润的增长 。只是 ， 对于毛利率下降的趋势 ， 万科也并没有什么办法 。 在今年中期业绩会上 ， 财务负责人韩慧华便坦承：“地价占售价比在持续上升 ， 对于整个行业来说 ， 毛利率下降是长期的趋势 。 目前销售的毛利率与已经结转的毛利率相比更低 ， 我们预计到年底还有小幅的回落 。 ”对此 ， 在万科近期举办的多场媒体交流会上 ， 主席郁亮便表示 ， 在房地产业的“白银时代” ， 土地红利、金融红利相继消失 ， 行业将回归成国民经济中的一个普通行业 。 在这一阶段 ， 企业将不能再依靠杠杆 ， 而是靠全面竞争能力获取竞争优势 。郁亮认为 ， 中国房地产行业已经历三个阶段 ， 目前正在第三阶段初期 。 具体来看 ， 2002年之前是土地红利阶段 ， “招拍挂”之后是金融红利阶段 ， 而“三道红线”之后是管理红利时代 。而万科对于管理水平的提升要求 ， 也反映在了财报上 。 虽然前三季度万科不管是营收还是合同销售均是同比增长 ， 但是 ， 报告期内万科的三费（销售、管理、财务费用）成本同比却是走低的 ， 从180.24亿元减少至176.42亿元 。这是万科对内管理水平的提升 。 不过 ， 万科对于外部环境却依然有着年轻人无感的焦虑 ， 因此 ， 万科选择收紧了投资力度 。据观点地产新媒体查阅 ， 万科第三季度新增46个开发项目 ， 总建筑面积约851.3万平方米 ， 权益规划建筑面积约572.2万平方米；1-9月 ， 累计新增101个开发项目 ， 总建筑面积约1 ， 832.3万平方米 ， 权益规划建筑面积约1 ， 066.4万平方米 。在2019年 ， 万科第三季度就新增62个开发项目 ， 总建筑面积约1 ， 479.0万平方米 ， 权益规划建筑面积约1 ， 155.3万平方米；1-9月 ， 累计新增116个开发项目 ， 总建筑面积约2 ， 832.1万平方米 ， 权益规划建筑面积约2 ， 042.0万平方米 。可以看出 ， 万科在新增开发项目、新增项目总建筑面积、新增项目权益建筑面积方面均较去年同期大幅降低 。 这也使得万科在今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为33.38亿元 ， 较去年同期1.73亿元同比增长1824.62% 。减少投资的背后 ， 是万科依然有充足的储备 。 数据显示 ， 截至9月底 ， 万科在建项目总建筑面积约11 ， 291.0万平方米 ， 权益建筑面积约6 ， 697.6万平方米；规划中项目总建筑面积约4 ， 521.2万平方米 ， 权益建筑面积约2 ， 693.9万平方米 。此外 ， 万科还参与了一批旧城改造项目 ， 按当前规划条件 ， 权益建筑面积合计约330.5万平方米 。在经营上的谨慎 ， 让万科截至报告期末的持有货币资金达到了1 ， 730.5亿元 ， 远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币850.7亿元 。 有息负债占总资产的比例为14.1% ， 且有息负债中66.8%为长期负债 。截至9月底 ， 万科净负债率仅为27.6% 。


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