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中新经纬|多地加强商品房预售资金监管，“首付交了，房子却烂尾了”( 二 )


据中新经纬客户端不完全统计 ， 包括福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地 ， 相继出台或完善商品房预售资金监管的相关规定 ， 惠州、汕头、淮安市淮安区等地发布商品房预售资金监管征求意见稿 ， 北京开展专项检查 。
梳理发现 ， 上述规定基本着眼于预售资金监管的全流程 ， 比如 ， 要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户 ， 与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议 ， 购房人要将房款直接存入项目监管账户 。 在预售资金使用上 ， 按照工程进度支取相应比例的资金 。
根据近日发布、今年12月1日起实施的《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》 ， 房地产开发企业要在商品房买卖合同中注明监管账户等信息 ， 协助购房人将房价款直接存入项目监管账户 ， 不得直接收取任何性质的房价款 。 监管资金按照完成建设层数、主体结构验收、竣工验收备案、取得《商品房交付使用证》、不动产首次登记等环节设置资金使用节点 。
专款专用 ， 也是各地出台的文件中的高频名词 。 福建省住建厅在今年9月发布的《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》中称 ， 房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管 ， 专款专用 ， 专项用于支付预售项目工程建设费用 ， 不得用于支付任何借(贷)款本金和利息 ， 缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用 。
尽管不少地方要求购房人的全部房款都进入监管账户 ， 但严跃进称 ， 监管部门或监管银行很难核实房企的真实销售情况 ， 如果房企私下收取费用 ， 还是会架空预售资金监管政策 。 因此 ， 应当让房企每月如实报告销售情况 ， 进而核查购房款是否及时、足额纳入监管 。
在资金支取上 ， 严跃进表示 ， 很多时候 ， 预售资金监管银行都与开发商有业务合作 ， 让这类银行去监管开发商 ， 也容易出问题 。 银行方面需要真正落实第三方监管职责 ， 一旦项目出现问题 ， 要承担监管不到位的责任 。
50城二手房资金存管比例达80% 机构建议继续强化
随着存量房时代的到来 ， 二手房的交易规模逐渐做大 ， 但由于房屋性质千差万别、交易流程相对繁琐等诸多因素 ， 如何确保买卖双方交易过程中的资金安全 ， 也引发关注 。
从二手房交易履约的情况来看 ， 今年前三季度 ， 贝壳找房平台交易中因故解除交易合同的单数比例为3% 。 贝壳研究院统计的47起二手房交易资金纠纷投诉案例中 ， 涉及到定金的案件20 起 ， 占43%；涉及首付款的案件19起 ， 占40% 。 风险产生的原因包括业主侵占、产权纠纷、签后查封、以及经纪人或经纪机构挪用等 。
为保障资金交易安全 ， 西安市住建部门就搭建了交易资金监管服务平台 ， 自2015年1月1日起 ， 在西安城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的 ， 当事人必须通过住建管理部门二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同 ， 并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管 。
另据统计 ， 今年前三季度 ， 佛山、廊坊、开封、株洲、海口、阜阳6个城市出台了二手房交易资金监管相关政策文件 ， 明确资金监管的要求与实施方法 。
二手房资金交易存管 ， 除了政府监管外 ， 还有银行存管、第三方支付机构存管及行业专业机构合作存管 。 此前 ， 贝壳找房通过与中信银行、工商银行、光大银行等多家银行合作 ， 由银行提供资金存管服务 ， 购房资金在交易完成前将由银行存管 ， 交易完成后再放款至业主账户 。
贝壳找房交易平台总经理伊凯对中新经纬客户端表示 ， 二手房资金存管是保障房产交易安全的有效手段 ， 也是关键因素 ， 此举可有效避免交易过程中由客业原因引起的购房款与产权损失风险 ， 解决买卖双方不信任的问题 。
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