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房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？

_原题：房贷利率终结九连降 ， 房价的拐点要来了吗？
据融360大数据研究院10月房贷报告：全国首套房贷款平均利率为5.24% ， 二套房贷款平均利率为5.55% ， 均与上月持平 。 今年以来房贷利率九连降的趋势终结 ， 拐点出现 。
年初的疫情 ， 央行降准降息 ， 货币供应量显著增加 ， 市场利率下行 ， 房贷利率也跟着下行 ， 楼市出现局部回暖 。
【房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？】7月份后 ， 楼市政策开始收紧 。 央行至今已有6月个未降息 ， 银保监会严禁银行违规资金进入楼市 ， 多个热点城市收紧限购限贷限售 。
据国家统计局10月20日公布的数据 ， 9月90个大中城市当中有55城新建商品住宅价格环比上涨 ， 9月份是59城 。 楼市有所降温 ， 但依然有一定的热度 。
房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？
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观察最近几年的房价走势 ， 房价与房贷利率息息相关 。 若房贷利率持续下降 ， 则楼市较为活跃 ， 反之降温 。
2019年8月20日 ， 新的LPR利率出现后 ， 5年期LPR利率成为新的“房贷基准利率” 。
房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？
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目前 ， 5年期LPR利率已经有半年没有变动 ， 但为何房贷利率此前连续9个月下降？
因为房贷利率不仅受政策利率影响 ， 银行在其中也可以灵活调动 。
新的房贷利率计算公式是：
贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+商业银行加点（可正可负）
相比其他贷款 ， 银行往往偏爱房贷 ， 因为房贷违约率最低 ， 收益最稳定 。
下面是某银行的不良贷款分布情况 ， 可以看出 ， 房贷的违约率几乎是最低的 。
房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？
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房贷利率持续走低显然与当前楼市总体偏紧的基调不相符 。
据21世纪经济报道：9月27日 ， 三位银行业人士向采访人员表示 ， 有大行收到通知 ， 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模 。 一位大行人士表示 ， 监管年初就有要求 ， 本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例 ， 这一比例或为30%左右 ， 但未见到发文 。据21世纪经济报道 ， 近日 ， 采访人员获悉 ， 随着房地产金融监管政策加强 ， 深圳等地有国有大行已于近期收紧房地经营贷的贷款条件 ， 额度也有所收紧 。
可以看出 ， 银行房贷正在收紧 。
考虑到目前货币供应量显著高于去年 ， 当前银行流动性并不是很紧张 ， 银行有进一步扩大房贷的动力和实力 ， 但银行房贷往往有额度限制 ， 越到年底就越紧张 ， 加之目前楼市收紧 。 在额度紧张之下要么不停贷、要么是提高利率 。
房贷|房贷利率终结九连降，房价的拐点要来了吗？
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所以 ， 今年最后两个月 ， 楼市会继续降温 ， 表现是房价环比上涨的城市逐渐减少 。 不过 ， 楼市很难太冷 。 因为市场上的货币总量还是较大 ， 货币增速还保持在两位数 ， 高于去年 ， 也显著高于GDP增速 。
考虑到目前的政策利率已经6个月未见下调 ， 但全球疫情依然蔓延的情况下 ， 未来政策利率上调的可能性不大 。 所以未来房贷利率尽管很难下调 ， 但显著上涨的可能性也不大 ， 未来两个月应该是走平或微升 。
对于新购房者而言 ， 房贷成本增加的空间有限 ， 只不过 ， 申请房贷时等待的时候可能要更长一些 。


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