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70城房价|70城房价涨幅回落背后：调控高发期与房企“平衡术”

短期内 ， 多数房企仍将面临规模与利润的平衡 ， 其价格策略也趋于稳健 。
今年三季度以来的密集楼市调控 ， 终于对房价走势产生影响 。
10月20日 ， 国家统计局发布数据显示 ， 今年9月 ， 70个大中城市的新房和二手房价格涨幅均出现回落 ， 且回落幅度明显 。 在8月出现加速上涨的苗头后 ， 70城房价再度回归到温和上涨的区间 。
虽然不同城市之间的房价走势差异依然明显 ， 但一二三线城市房价涨幅均出现收窄 ， 仍然反映出价格降温的现实 ， 这也被认为是调控动作频繁出现的结果 。
三季度是今年楼市调控最为密集的时段 。 7月和8月 ， 监管层连续召开会议 ， 不仅提出以“三条红线”为主的房地产金融审慎管理制度 ， 还对部分房价上涨过快的城市进行“定向指导” ， 这种密集的动作在以往颇为少见 。
这些政策措施不仅平抑了9月的房价 ， 也将会后续的市场产生重要影响 。
调控实现“精准打击”
统计局的数据显示 ， 今年9月 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4% ， 涨幅比8月回落0.2个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.3% ， 回落0.3百分点；35个三线城市新房价格环比上涨0.5% ， 回落0.5个百分点 。
二手房方面 ， 一线城市和二线城市的涨幅也均有回落 ， 三线城市持平 。
房价上涨城市的数量变化 ， 也体现出降温的势头 。 70大中城市中 ， 9月有55个城市的新房价格出现下降 ， 比8月减少4个 。 这也是近5个月以来的最低值 。
政策调控趋严 ， 被认为是房价降温的主因 。
随着新冠疫情逐渐得到控制 ， 以及信贷环境的宽松 ， 今年二季度以来 ， 房地产市场迅速升温 。 到7月和8月 ， 部分区域市场成交过热 ， 房价也出现非理性提升 。 于是 ， 中央监管层和地方政府开始密集做出政策表态 ， 并强化楼市调控 。 三季度也由此成为今年调控政策出台最频繁、力度最大的时段 。
根据中原地产的统计 ， 今年7月、8月和9月 ， 中央和各地推出调控政策的频次分别为32次、32次和35次 。
这其中不乏一些重磅会议 。 比如 ， 7月24日 ， 监管层召开房地产工作座谈会 。 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 8月26日 ， 住建部召开部分城市房地产工作会商会 。 这些会议的规格之高、表态之频繁 ， 都是近年来所少见 。
贝壳研究院统计显示 ， 今年7月以来 ， （70大中城市范围内）共有银川、唐山、徐州、无锡、成都、沈阳、长春、深圳、宁波、杭州、南京等11个城市出台调控政策 。 其中 ， 除徐州政策出台时间较晚外 ， 其余十城的房价均出现止涨或增速回落的现象 。
此外 ， 参加部分城市房地产工作会商会的6个城市中 ， 除常州外 ， 纳入70大中城市统计的沈阳、长春、成都、银川、唐山5城 ， 9月房价涨幅也均有所收窄 。
房企的矛盾心态
市场层面 ， 房企涨价的动力也在减弱 。 随着以“三条红线”为主的房地产融资管理新政开始试点 ， 房企在减少对外投资的同时 ， 也在加大推盘 ， 通过回笼资金来改善财务表现 。
为此 ， 进入9月 ， 以恒大为代表的一批房企启动降价促销 ， 使得部分房企在9月的销售均价出现下滑 。
公告显示 ， 今年9月 ， 融创、旭辉、雅居乐的销售均价均有所下降 。 国泰君安的分析指出 ， 按照“三条红线”的监管要求 ， 融创共有两项指标“踩线” ， 实施降价促销的恒大 ， 三项指标全部“踩线” 。
事实上 ， 在财务压力带来推盘潮下 ， 9月的商品房销售规模大增 。 根据统计局19日发布的数据 ， 今年9月单月 ， 全国商品房销售面积为1.86亿平方米 ， 同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元 ， 同比上涨16% 。 两项指标均创下历史同期新高 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向21世纪经济报道表示 ， 十月仍是传统营销旺季 ， 再考虑到房企的年度任务完成情况不佳 ， 预计四季度的销售规模仍将维持在高位 。 但价格方面 ， 由于对业绩和现金流的需求强烈 ， 多数房企不敢贸然涨价 。


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