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房企|房地产监管短板正加速补齐：更多房企以价换量加快销售回款

_本文原题为 房地产监管短板正加速补齐：更多房企以价换量加快销售回款
如果用“温和”来形容今年“金九银十”传统销售旺季的楼市表现 ， 那么近期房地产市场监管动态可谓“严厉” 。 从中央到地方 ， 从融资、租赁到土地遏制投机 ， 多项新规出台 ， 推动构建房地产市场健康发展长效机制 。 与此同时 ， 伴随市场升温 ， 多个城市针对投机炒房、炒地乱象祭出“大招” ， 平抑市场情绪 。 从整体趋势看 ， 监管引导下长效机制不断完善 ， 监管短板加快补齐 ， 有望推动房地产市场平稳健康发展 。
融资管理更趋市场化规则化
当前 ， 部分企业负债率高且增速较快 ， 个别大型房企杠杆率甚至高达90% 。 这种高杠杆、高负债运作模式背后潜在的金融风险 ， 已经引起监管部门高度重视 。 近期出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则有望结束“负债狂奔”的行业乱象 。 从微观层面来说 ， 有利于房企形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排自身经营活动和融资行为 ， 增强抗风险能力；从宏观层面来说 ， 有利于防范化解房地产金融风险 ， 促进房地产市场持续平稳健康发展 。 据同策研究院监测的数据显示 ， 40家典型上市房企融资继7月、8月连续两月环比下降后 ， 9月降幅继续扩大 。
在后期融资更加规范的预期下 ， 去年以来 ， 部分房企已经着手优化自身经营策略和财务结构 。 “金九银十”传统销售旺季期间 ， 不少房企通过打折、小户型降低总价等手段以价换量 。 据统计 ， 今年9月至12月 ， 房企到期债务规模约3603亿元 。 专家认为 ， 结合全年业绩压力以及融资压力 ， 不排除有更多房企选择以价换量的方式加快销售回款 。
“剑指”租赁市场乱象
从兴起后快速扩张、资本争相入局 ， 到被爆出“甲醛房”“租金贷” ， 再到“跑路”事件频发 ， 长租公寓经营模式难以可持续及其潜在的金融风险逐步暴露 。 近日 ， 蛋壳公寓身陷“跑路”谣言 ， 再度引起公众对于租赁市场的关注 。
据统计 ， 2019年有53家长租公寓倒闭 ， 因资金链断裂“跑路”的就有45家 。 按照正常的商业逻辑 ， 低买高卖才有盈利空间 。 但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租”的经营模式 ， 即支付房东的租金高于收取租客的租金 ， 企业非常容易出现收支失衡、资金链断裂的问题 ， 最终只能由房东和租客买单 。
长租公寓“跑路”只是租赁市场乱象的一个典型代表 。 作为住房市场的重要组成部分 ， 住房租赁关乎民生大计 ， 但由于信息不透明、监管缺位等因素 ， 市场乱象不止 ， 租房贵、维权难屡见不鲜 。
9月7日 ， 住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》 ， 对于此前备受关注的“租金贷”“甲醛房”作出明确规定 ， 对于长租公寓“高收低租”“长收短付”等经营模式也有相应规范 ， 租赁市场迎来针对性监管 。
“此次条例的发布 ， 恰处于长租公寓市场波动较大的阶段 ， 正当其时 。 这是住房租赁领域首部条例性文件 ， 相关政策更加细化明确 ， 对于后续规范和引导租赁市场健康发展有积极作用 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价说 。
【房企|房地产监管短板正加速补齐：更多房企以价换量加快销售回款】各地加快补齐监管短板
随着对于房地产市场“稳”的要求越来越清晰 ， 监管方面对于投机炒房、炒地等扰乱市场秩序的行为保持高压态势 。 例如 ， 针对投机炒房 ， 此前无锡市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 提出坚决遏制投机炒房等五类监管措施 。 其中针对以“假离婚”手段获取购房资格 ， 通知明确 ， “完善商品住房限购政策 ， 夫妻离异后两年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算” 。
土地市场火爆也引起了各地监管部门对于炒地行为的警惕 。 中原地产研究中心统计数据显示 ， 截至今年9月 ， 50城年内土地成交收入超过2.96万亿元 ， 同比增长17% ， 刷新历史纪录 。 这在一定程度上引起了监管部门对于炒地行为的警惕 。 9月6日 ， 沈阳市房产局发文 ， 严格住房用地出让溢价率管控 ， 采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地 。 9月16日 ， 福建住建厅发文加强商品房预售资金监督管理 ， 不得挪用于买地或偿债 。


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