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房价走势|连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗

中新经纬客户端10月16日电 (薛宇飞)经过几年调整 ， 北京住宅交易量在近期有所恢复 。 机构数据显示 ， 今年5-9月份 ， 北京二手住宅的月度网签量均超过1.6万套 ， 处于2017年“317新政”以来的高点 。 新建住宅交易相对活跃 ， 月度网签量也有所增加 。
房价走势|连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗
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资料图 建筑物 中新经纬 摄

有业内人士总结 ， 二手住宅月度网签量1.2万套 ， 是北京房价涨跌的临界点 ， 而达到1.5万套以上 ， 价格可能会有小幅上涨 。 北京当前住宅网签量的增加 ， 意味着什么？是否会引起价格波动呢？
新房交易不及去年 二手房成交上升
周末、节假日 ， 虽然是房产中介门店最忙碌的时候 ， 但2020年国庆假期的头两天 ， 北京朝阳区的房产经纪人张平选择了倒休 。 他对中新经纬客户端说：“8天的长假 ， 很多人都回老家、出去旅游了 ， 没有多少人留在北京看房 ， 还不如休息呢 。 ”
如张平所料 ， 他所在门店的带看量 ， 在国庆假期的前几天表现一般 ， 而随着人员返城 ， 从10月5日起 ， 门店的带看量开始增加 。 他说：“门店国庆假期成交了几套房源 ， 整体还可以 ， 不热也不冷 。 ”
贝壳研究院统计整理数据显示 ， 北京今年黄金周期间(2020年10月1-8日)新建住宅成交面积1.8万平方米 ， 成交均价为48204元/平方米 ， 与2019年黄金周(2019年10月1-7日)相较 ， 日均成交面积同比下降24% ， 成交均价同比上涨4.8% 。 2020年黄金周成交量不及去年同期 。
小编注意到贝壳研究院分析称 ， 北京在黄金周前7日新发布住宅项目预售证7个 ， 新增供应面积42万平方米 ， 为去年同期的2.1倍 ， 可见房企在当前融资及债务压力较大的情况下 ， 国庆假期出货意愿强烈 ， 但实际成交情况不及预期 。 究其原因 ， 一方面 ， 房企并未采取超出预期的促销手段 ， 另一方面 ， 北京市场客户对未来市场价格预期趋稳 ， 因此在2020年黄金周更多选择出行游玩 ， 导致整体客户量不及去年同期 。
房价走势|连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗
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2020年国庆假期期间链家二手房成交量同比增长情况 。 数据来源：贝壳研究院

北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段 ， 相较于新房市场 ， 国庆黄金周二手房市场的交易状况比去年明显升温 。 贝壳研究院数据显示 ， 其监测的重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50% ， 其中 ， 杭州、合肥交易量的增长超过100% ， 北京、重庆、西安、上海、广州等城市超过50% 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 国庆假期的交易数据并不完整 ， 只有1日、2日、3日、5日4天的网签数据 ， 如果从整体看 ， 交易量应处于高位运行之中 。
二手房累计网签量已超去年同期
将时间线拉长可以发现 ， 北京市场新房、二手房的网签量出现明显增加的迹象 。
据我爱我家研究院统计 ， 2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套 ， 环比8月增长7.49% ， 同比2019年9月增长40.10%；1-9月二手住宅共网签116297套 ， 同比2019年1-9月增长6% ， 超过了去年同期水平 。
房价走势|连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗
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从近几个月看 ， 今年5-9月 ， 北京二手住宅月度网签量一直维持在1.6万套以上 ， 其中9月为年内第二次突破1.7万套 ， 略低于6月 。 我爱我家研究院称 ， 2017年下半年至今 ， 除最近5个月以外 ， 月度网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月 。
上述研究院称 ， 北京自2009年进入“存量房时代”后 ， 截至到目前 ， 全市二手住宅月均网签量为1.43万套 ， 也就是说 ， 近5个月的网签量高于平均数据 。 就网签量而言 ， 5-9月份北京二手住宅交易水平相对较高 ， 市场处在2017年“317新政”以来的最佳时刻 。
新房方面 ， 据中原地产研究中心数据显示 ， 今年9月份北京普通住宅和别墅的网签量为4874套 ， 同比2019年9月份的2773套增长了约76% 。
对于成交量增加 ， 贝壳研究院分析 ， 自楼市调控以来 ， 北京外围城区的均价跌幅相对较大 ， 入市门槛降低 ， 吸引了刚需客群入场 。 同时 ， 相对宽松的金融环境刺激了需求 ， 当前放款周期持续稳定在30天 ， 处于2019年以来最低位 ， 较二季度高点缩短17天 。 首、二套平均房贷利率水平连续4个月保持低位稳定 ， 资金成本低位企稳 。
张大伟对中新经纬客户端指出 ， 北京房地产市场调控一直是全国的标杆 ， 经过数年严格调控 ， 房价调整比较明显 ， 城区内没有学区或配套差的“老破小”、郊区房源的售价下降较多 ， 当前成交量的上行 ， 应当属于触底回升 。
张大伟认为 ， 前几年持续供应的限竞房项目 ， 对北京房价的缓慢下降起到很大作用 。 随着调控效果达到预期 ， 限竞房供应接近尾声 ， 新供应的不限价商品房地块逐渐增加 ， 这让限竞房的性价比有所提高 ， 市场交易明显活跃 ， 推动成交量的增加 。
合硕机构首席分析师郭毅也对中新经纬客户端分析 ， 当前土地供应结构的变化 ， 比如不限价商品房地块供应增加 ， 让一些人对未来的房价走势变得乐观 。 同时 ， 新房市场还处于以价换量状态 ， 激发了一部分购房者购置新房的热情 ， 进而带动二手住宅的成交 。
分析称后期交易量或继续增加
对于后续市场 ， 张大伟认为 ， 如果没有大的政策调整 ， 北京全年新房、二手房的成交量有望持续冲高 。 郭毅表示 ， 截至目前 ， 北京全市新房已签约超3.3万套 ， 按照每月几千套的成交规模推算 ， 全年有望创下自2017年深度调控以来的销量新高 。
至于价格 ， 据张大伟观察 ， 在北京市场 ， 二手住宅月度网签量如果低于1.2万套 ， 价格可能会下跌；超过1.2万套 ， 价格保持平稳；达到1.5万套以上 ， 价格会有小幅上涨；超过2万套 ， 涨幅会加快 。
根据国家统计局公布的数据 ， 在月度网签量超过1.6万套的5-8月份 ， 北京二手住宅销售价格分别环比上涨1.8%、0.7%、0、0.7% 。 张大伟称 ， 当前北京房价处于微张状态 ， 但并不明显 ， 市场既谈不上过热 ， 也没有过冷 ， 随着后续交易量的抬升 ， 价格或维持微涨状态 。
郭毅称 ， 北京的购房需求属于“稳定中有小幅度升温” ， 但当前市场的库存量以及后续供应 ， 不能支撑价格快速上涨 ， 未来将保持一定幅度的企稳 。
贝壳研究院表示 ， 二手住宅市场预计进入四季度将自然回落后出现传统季节性反弹 ， 但受疫情打乱需求释放季节规律的影响 ， 叠加新房市场分流 ， 反弹力度将弱于去年同期 。 在供需情绪稳定、货币条件维持低位宽松状态下 ， 全年量增价稳 。 (中新经纬APP)
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【房价走势|连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗】【编辑:刘欢】


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