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中年|新世界发展保持稳定派息 投资物业蓬勃发展


中年|新世界发展保持稳定派息 投资物业蓬勃发展
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新世界发展机构兴业证券
【中年|新世界发展保持稳定派息 投资物业蓬勃发展】投资要点
我们的观点由于结转节奏变化及外部事件影响公司全年业绩出现下滑 ， 预计FY2021 公司的收入有望回升 ， 主要源于 FY2021 计划竣工交付增长 。 期内公司也相继剥离了长沙新世界等 5 个非核心业务资产包项目 ， 提高周转和优化物业组合 。 公司的投资物业收入保持稳定增长 ， 未来综合体尤其内地综合体项目开业速度还将加快 。 公司保持稳定派息额 ， 当前股息收益率为 5.35% 。 当前股价对应 FY2020 PE 为 15 倍 。
业绩符合预期 ， 保持稳定派息FY2020 公司实现营业收入 590 亿港元 ， 同比下降 23% ， 其中物业销售、物业投资、道路、建筑、保险、酒店和其他业务分别占 33%、7%、4%、28%、10%、2%、16% 。 扣除公允价值变动等后的基本溢利为 66 亿港元 ， 同比下降25% 。 毛利率为 33.8% ， 同比增长 1.2 个百分点；调整后利润率为 11.2% ， 同比下降0.3 个百分点 。 全年业绩下滑主要为结转节奏变化导致 ， 但公司持续保持稳定派息 ， 全年每股派息204 港仙 ， 同比持平 。

香港销售增长平稳 ， 内地销售小幅下降FY2020 公司在香港实现权益销售金额 132亿港元 ， 同比增长 25% ， 略低于预期 。 FY2021-2023 公司在香港的销售目标为平均 200亿港元 ， 三年可售货值约 300 万平方尺 ， 重点项目大围站三期、西九龙写字楼项目即将推售 。 内地方面 ， 受到公共卫生事件影响 ， 公司全年实现销售金额 182 元 ， 同比下降 8% ， 公司产品定位高端 ， 全年住宅平均售价超过 38000 元/平米 ， 高于行业平均水平 。
保持土地储备规模截至 FY2020 公司在香港的土地储备为 908 万平方尺 ， 同比持平 ， 其中物业发展和投资物业分别占 46%和 54% 。 公司在内地的土地储备为 648 万平米 ， 同比持平 ， 其中销售住宅占 52% 。 公司通过多元化渠道在内地拿地 ， 重点发展大湾区 ， 积极参与城市更新改造项目 ， 年内在长三角通过招拍挂在杭州和上海摘取 2 幅地块 ， 将分别打造为 K11 综合体项目和高端商业综合体项目 。
香港投资物业收入高速增长 ， 内地保持韧性期内 Victoria Dockside 和 K11 ATELIERKings Road 项目全面开启运营 ， 公司在香港实现租金收入 26 亿港元 ， 同比增长 33% ， 预计 FY2022-2025 将分别有一个项目新投入运营 。 内地投资物业租金收入为18 亿港元人民币 ， 同比增长 2% ， 目前公司的内地投资物业正处在快速发展阶段 ， 预计未来 5 年每年都将有 1-2 个项目新投入运营 。
风险提示宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、市场流动性收紧、合约销售不及预期、人民币大幅贬值、租金收入不及预期


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