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合景悠活上市在即 超九成收入来自合景泰富界面2020-10-12 17:05:410阅

_本文原题为：合景悠活上市在即 ， 超九成收入来自合景泰富
采访人员| 陶婷
合景悠活上市在即 超九成收入来自合景泰富界面2020-10-12 17:05:410阅上半年递表的物企们在十月等来了港交所的回应 ， 与世茂服务同一天通过港交所聆讯的 ， 还有小型物企合景悠活 。
据悉 ， 合景悠活计划以集资所得60%用于收购及投资；25%用于提升智慧服务系统；10%用于多元化增值服务；5%用于一般营运资金 。 农银国际及华泰国际为联席保荐人 。
同时公司将专注于粤港澳大湾区和目前深耕的市场 ， 增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的市场份额 。
合景悠活发展于2004年 ， 最初以提供住宅物业管理服务为主 ， 两年后开始延伸至商业物业管理 。 2009年 ， 合景悠活跟随合景泰富将版图从广州拓展至全国37个城市 。
上市前 ， 合景泰富集团（01813.HK）持有合景悠活97.22%股份 ， 另2.78%股份由徐锦添间接持有 。 待分拆上市完成后 ， 合景泰富将不再保留任何合景悠活已发行股本权益 ， 二者将成为“兄弟”公司 。
总体来看 ， 合景悠活最鲜明的还是对合景泰富的高度依赖性 。 其也在招股书中坦陈 ， 公司业务增长大大受惠于合景泰富集团的支持 。
截至今年4月末 ， 合景悠活管理109个住宅物业 ， 总在管建筑面积为1890万平方米 ， 这些物业项目分布于全国38个城市或自治县 。
同期 ， 公司管理30个商业物业 ， 总在管建筑面积为3.3百万平方米 ， 位于全国九个城市或自治县 。
从订约管理项目来看 ， 合景悠活161个住宅物业中有136个为合景泰富集团独自发展及其联同其他物业发展商一同发展 ， 只有25个为第三方物业发展商发展；商业物业中有25个为合景泰富集团独自发展及其合营企业、联营公司或其他关联方一同发展 。
独立性差同样体现于经营数据中 。
据招股书披露 ， 2017年至2019年 ， 公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元 ， 复合年增长率达到55.8% 。 截至今年4月末 ， 公司营收约4.27亿元 ， 同比增长40% 。
其中2017和2018年的收入来源全部来自于合景泰富旗下项目 ， 去年降至91.8% 。 截至今年4月末 ， 该占比为90.2% 。
净利润由2017年的4410万元增至2018年的7970万元 ， 再增至2019年的1.85亿元 ， 复合年增长率为104.8% 。 截至今年4月末 ， 公司净利润为7660万元 ， 同比增长77.4% 。
具体从业务结构来看 ， 2017年至今年4月末 ， 住宅业务板块的收入分别约为3.45亿元、4.28亿元、7.59亿元及2.93亿元 ， 分别占总收入的74.5%、64.9%、67.5%及68.5% 。
该部分物业管理服务的收入前两年全部来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方 ， 外拓为零 。 近两年虽有所降低 ， 但仍处于87%左右的高位 。
值得注意的是 ， 住宅业务板块的社区增值服务近几年增长势头迅猛——2018年至去年其收入增幅达788% ， 今年前4月与去年同期相比也大幅增长423.9% 。
受益于此 ， 合景悠活的整体毛利率从2017年的22.5%升至2018年的27.8% ， 继而增长至去年的37.3% 。 截至今年4月末 ， 其毛利率到达39.2% 。
商业物业管理服务对合景泰富的依赖程度更高 ， 近两年其占比在95%左右浮动 。 去年 ， 来自第三方物业发展商的收入贡献率只有4.1% ， 截至今年4月末也仅5.6% 。
当然 ， 合景悠活也从去年开始对外承接第三方项目 ， 例如对佛山星誉和广州宜家创生的收购 。 由于加强了第三方拓展 ， 其销售及分销开支也从2018年的50万元增加80%至2019年的90万元 。
“授人以鱼不如授人以渔” ， 反之亦然 。 在大环境收紧的情况下 ， 独立这一课题势必是合景悠活需要补上的 ， 更何况其关联公司合景泰富近几年自身情况也不容乐观 。
今年半年报显示 ， 合景泰富净利润36.6亿元 ， 规模净利润35.2亿元 ， 二者同比降幅均超过4成 。 同时 ， 其毛利率也同比微降至32.9% ， 去年毛利率更是创下上市以来的最低纪录 。
除此之外 ， 前几年激进圈地之后 ， 合景泰富杠杆率持续走高 。 2017年至2019年 ， 其资产负债率分别为78.32%、79.07%、82.78% 。 同期现金流净额分别为-94.69亿元、-22.72亿元、-42.76亿元 ， 已经多年告负 。
为了“降负债” ， 合景泰富在去年还通过借壳的方式将负债腾挪了出去 ， 即将全资子公司变为合营企业 ， 报表中纳入其利润 ， 负债被移出 。
拓展规模后 ， 合景泰富去年销售额实现31.5%的增长 ， 至861.07亿元 。 在今年多重因素影响下 ， 公司放缓销售增速至20% ， 并喊出千亿目标 ， 但是否能如愿还很难说 。
对于合景泰富而言 ， 分拆物业上市或能为其规模扩张所需的资金需求解渴；但对于合景悠活来说 ， 完全依靠关联公司已不现实 ， 上市后还得有明确的外拓计划以加强独立性 。
合景悠活上市在即 超九成收入来自合景泰富界面2020-10-12 17:05:410阅责任编辑：陈志杰


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