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上市公司|突发！深圳又一长租公寓爆雷，背后还涉拟上市公司…租房生意金融玩法何时休？住建部此前已出手( 三 )


租房生意何时能摒弃金融游戏玩法回归租赁服务本质？
今年年初蛋壳、青客双双爆雷 ， 近段时间全国各地长租公寓又是雷声不断 。
8月27日 ， 上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路 ， 上万人因“爆雷”面临无家可归 。
9月1日 ， 广州市房地产租赁协会发出风险警示 ， 提醒广大住房租赁当事人在租赁活动中谨慎选择、注意甄别 ， 并公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单 ， 其中广州小鹰租房、城城找房广州分公司、三彩家广州分公司均在列 。
上市公司|突发！深圳又一长租公寓爆雷，背后还涉拟上市公司…租房生意金融玩法何时休？住建部此前已出手
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9月初 ， 深圳市寓意物业管理有限公司涉嫌存在“高收低租、长收短付”运作模式经营导致“爆雷” ， 现已卷款跑路 。
就“托管公司跑路 ， 租客和房东怎么办” ， 采访人员采访了多位法律界人士 ， 被告知这一问题目前理论界和实务界争议较大 ， 各地的执行标准也有所不同 。
在理论上有两种观点 ， 第一种观点是责任由房东承担 。 持此观点的法理在于根据《民法》总则第162条关于代理的定义 ， 房东和托管公司签订的托管合同 ， 包含了委托代理权限 。 托管公司再和租客签订的租赁合同 ， 其实是在行使委托代理权 ， 该合同对房东也有约束力 ， 租客合法取得房屋占有权 。 即使托管公司没有履行其与房东之间的合同义务 ， 租客依然享受房屋占有使用权 。
第二种观点是责任由租客承担 。 此观点基于的法律关系认为 ， 房东和托管公司是事实租赁关系而非委托关系 ， 托管公司与租客也是租赁关系 。 三者间的法律关系为：房东为出租人 ， 托管公司是承租人 ， 租客是次承租人 。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的法律：由于托管公司拖欠房租不能 ， 房东是有权解除协议收回房租的 。
而现实中 ， 托管公司跑路 ， 造成了房东和租客利益都受损 ， 起诉托管公司即使胜诉 ， 但对方早已是空壳公司根本没有任何偿还能力 ， 追偿损失可能是一个较为漫长的过程 。 而从之前的案例来看 ， 基本上是租客和房东协商各自承担一部分损失 。
针对此次深圳小鹰找房发生的租金无法兑付事件 ， 证券时报采访人员采访了深圳市住建局相关负责人 ， 对方表示 ， 长租公寓本身就存在结构性问题 ， 政府部门目前正在积极有序地推动该事件的解决 ， 希望受害者能够理性维权 。
第三方租房平台的出现 ， 原本占据了国家强调租售并举的天时、规模化房屋改造的地利、以及租房接受度越来越高的人和 ， 缘何短短四五年时间 ， 行业就迅速滑落、频频爆雷？
究其原因 ， 该行业原本应是一个重投入、长周期的产业 ， 而目前大部分企业却玩起了金融游戏 ， 或是推出租金贷 ， 或是采用“高收低租”的经营模式 ， 以期最快拿到现金流、争夺市场占有率 。 然而 ， 这种商业模式天然存在缺陷和巨大风险 ， 已经在市场规律下被证伪 。
今年9月 ， 住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》 ， 对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范 ， 该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件 ， 旨在规范住房租赁活动 ， 维护住房租赁当事人合法权益 ， 构建稳定的住房租赁关系 ， 促进住房租赁市场健康发展 。 杭州等地目前也开始试行“风险防控金”等监管新政 。
有业内人士表示 ， 住房租赁行业即将面对最强监管 ， 同时也将迎来发展机遇 。 “监管有望终结行业中的种种乱象 ， 这就给正常经营的企业创造了更好的环境 。 ”
（责任编辑：娄在霞 HN151）


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