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广州|加量！网签量创四年新高 稳价！四季度仍走量为主

文/图 羊城晚报采访人员 陈玉霞
刚过去的国庆黄金周（10月1-8日），旅游、商业等领域业绩齐齐飘红，广州的房地产市场也不例外 。羊城晚报采访人员走访市场、综合多家专业机构统计数据了解到，在黄金周档期新货货量超3000套的支撑下，广州一手楼市网签量为905套，创下近四年来的新高 。
不过，这样的成绩单并未令商家及业内专家觉得轻松 。多位楼市专家表示，第四季度广州楼市供应量仍十分充足，板块间产品同质化的竞争仍将比较激烈，加上“三道红线”（剔除预售款后的资产负债率、净负债率、现金短债三个指标）压顶，开发商去货回笼资金的压力一样会很大，以价换量将会是第四季度广州楼市主旋律 。
有楼盘去化率达90%
有的却只有个位数
楼市黄金周创新高的网签量，基于充足的新增供应量 。
广州中原研究发展部数据显示，国庆黄金周广州一手住宅楼盘推售新货约为3464套，同比增长约56% 。据了解，近三年来广州宅地供应大幅增加，城市更新也在加速推进，这些都为市场提供了不少新增供应量 。例如晓风印月、富颐华庭、御溪世家、花屿花城、光大ONE、时代名著、越秀和樾府等盘，均为国庆档期新盘 。采访人员在国庆期间走访看到，新盘现场人气都不错 。
网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，广州楼市国庆黄金周网签量达到905套，同比增加约10%，也是自2017年至今近四年国庆档期的最高量 。
不过，在中原地产项目部总经理黄韬看来，国庆档期的网签量更多反映的是9月份活跃的市场行情，“9月份广州楼市已经很活跃，该月网签量已经达9725套，是近四年同期的新高 。这和今年楼市供应大增、疫情期间被压抑的购房需求得到释放有关 。”他认为，网签量创新高，实际的楼盘成交量也应该会创新高 。“我们走访的多个楼盘，国庆期间的认购成交量都超过一两百套，新盘的人气都很旺” 。
但这样的行情，真的算好吗？
黄韬认为，这只能算“中规中矩”，因为楼市板块间的分化还是比较明显 。从广州中原研究部追踪的国庆广州热门楼市板块的去化情况看，去化率最高的为增城的中新板块，去化率达86%，而花都的新华镇板块、荔湾的广钢新城板块等，去化率就都在40%以下 。
广州克而瑞首席市场分析师肖文晓也并不觉得有惊喜，“符合近期广州楼市升温的大势，但这并非普遍性的旺销、回暖，区域和个盘的成交分化还是比较明显 。”据介绍，在该行跟踪统计的国庆黄金周10个开盘或加推新货的楼盘中，项目平均去化率仅为35%，“成交好的楼盘，去化率可达近90%，例如番禺万博板块的越秀和樾府 。但成交一般的楼盘，去化率就只有个位数了” 。
刚需产品竞争激烈
预计四季度楼价平稳
在“房住不炒”主基调下，首次置业及首次换房群体的需求被开发商重点圈定瞄准 。为了更快回笼资金，今年开发商们研发及推售了更多面向刚需群体的中小户型 。值得一提的是，和往年的中小户型相比，今年的中小户型产品虽然面积不大，但商家设计出了更多的空间，以更好满足购房者控制总价的需求 。但这对开发商而言就意味着竞争激烈 。
以增城的朱村板块为例，该板块里润悦、大国璟、叠溪花园、时代名著、大华城东郡等盘可谓扎堆布局，所推单位均以70平方米-110平方米的刚需产品为主，均价为1.8万元/平方米-2.2万元/平方米，若想赢得市场，除了产品设计、装修、配套等因素外，商家的国庆促销措施也很关键 。有些楼盘如叠溪花园等盘，为了抢占市场，甚至推出了毛坯房，楼盘报价低至1.6万元/平方米左右；中心区情况同样如此，如天河智谷板块就聚集了珠江花城、富颐华庭、保利天汇等盘，为了尽可能地把意向客户都圈定，其中一个楼盘突然把认筹选房日期提前一周，杀了对手措手不及，成功把该盘要推售的货量消化完毕 。
产品同质化竞争激烈，楼价维稳可能性就很大 。广州中原研究发展部针对性调研全市15个认筹代售及旧盘推新项目发现，国庆期间推售价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目有13个，占调研总量的86.7% 。
肖文晓认为，仅9月份广州市新获批的一手商品住宅预售量就高达18835套，是近三年来最高的一个月，四季度还将有不少新盘上市，广州楼市供应量将十分充足，商家走量是更加务实的营销主题 。同时，受疫情等大环境的影响，今年前三季度，克尔瑞监测的规模房企之中有近三成目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高 。由此可见，四季度房企冲量的任务仍然很重，“双11”也必然会成为品牌房企联合线上平台发力营销的重要渠道 。
黄韬认为，目前广州的整体楼价已在高位，四季度广州楼市仍可能出现结构性上涨，这会和四季度多个高价新盘上市有关 。但整体上广州楼价仍会在高位保持稳定，开发商会促销，力度会不很大，“买家不宜期望广州楼价会跌” 。
广州市房协专家委员邓浩志则预判，四季度广州楼市将继续稳步上行 。“在国际货币政策宽松的大背景下，在国内各地方人才政策刺激楼市的叠加影响下，这轮活跃行情仍将维持 。”至于国庆档期出现的个别大房企推出7折这样大力度的促销情况，他认为，其他房企难跟进，广州楼市不可能出现大面积、大幅打折促销的情况 。


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