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被约谈城市普遍升级调控，楼市还会有“银十”吗？

原始标题：被约谈城市普遍升级调控 ， 楼市还会有“银十”吗？来源：国是直通车被约谈城市普遍升级调控，楼市还会有“银十”吗？
△天津五大道民园广场 中新社采访人员 佟郁 摄似乎是为楼市“银十”提前打上了预防针 ， 在国庆假期开启之前 ， 多个重点城市再次出台楼市调控收紧政策 。 此前参与“724”房地产工作座谈会、“826”会商会的所有城市全部出台调控新政 。加之 ， 此前市场高度关注的房企负债“三条红线”规定 ， 楼市还会有“银十”吗？调控连续收紧9月29日 ， 连续多月房价涨幅居前的银川市发布楼市新政 ， 政策倾向从鼓励住房消费转为打击炒房 。此次银川出台的新政包括：1、首次实施限购、限售等政策 ， 非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房 ， 市辖三区购房满两年方可转让；2、限价住房用地回归 ， 根据需要在主城区重点区域实行“限房价、竞地价”联动土地出让政策 。3、限贷政策收紧 ， 此前“拥有1套房已结清贷款 ， 则购买改善型住房时按首套20%首付计算”的政策不再提及 。贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 银川本轮政策主要意在针对外地炒房团的进入 。 据该机构统计 ， 今年1-9月份 ， 银川新房市场成交面积累计同比增速达到了自2015年来最高值 ， 为42.7% ， 这也成为本次调控升级的重要背景 。此前一天 ， 唐山也加码楼市调控 ， 将二套房的首付比例提高至50%以上 。自此 ， 潘浩指出 ， 参加7月24日房地产工作座谈会（10个城市）、8月26日住建部部分城市房地产工作会商会（6个城市）的所有城市全部出台了房地产调控新政 。中原地产首席分析师张大伟指出 ， 自今年7月份以来 ， 全国已有26个城市陆续收紧楼市调控 ， 30多次房地产收紧调控政策密集发布 。据中原地产研究中心统计 ， 1-8月份 ， 各地出台房地产调控政策次数368次 ， 这与被称为“最密集调控年”的2019年1-8月份的367次的水平基本一致 。 其中 ， 7月份开始调控风向明显转变 ， 从上半年的全面趋于宽松 ， 转变为局部收紧 。先丢“金九”再失“银十”？“金九银十”是房地产市场的传统旺季 。 但受到调控升级等影响 ， 今年9月份楼市总体平稳 ， 并未带动三季度成交数据快速上升 ， 一些地方反而出现小幅降温 。58同城、安居客发布的一份报告显示 ， 9月份全国新房找房热度环比下跌1.7% ， 其中一二三四线城市找房热度均有所下滑 。从二手房来看 ， 贝壳研究院数据显示 ， 三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9% 。回落幅度靠前的城市主要有两类 ， 一类是在7月经历调控加码的城市 ， 如深圳、东莞以及南京 。 其中 ， 深圳环比降幅接近50% ， 降幅居前；东莞成交量环比降幅达42% ， 南京三季度成交环比下滑25% 。 另一类是环渤海城市群中的城市 ， 如大连、廊坊及济南等 ， 降幅分别为33%、25%及19% 。重点城市二手房价仍以上涨为主 。 三季度 ， 18城中 ， 14城二手房价环比上涨 。 不过 ， 随着成交下行 ， 重点城市均价上涨动力渐失 ， 超七成城市房价涨幅收窄甚至转跌 。今年楼市是否会出现“银十”？伴随“十一”假期到来 ， 出境旅游等受限 ， 房企打折促销增加 ， 短期楼市可能出现一定需求释放 。潘浩指出 ， 十一黄金周新房或将出现新的成交高峰 。 他指出 ， 9月底时 ， 房产经纪人的带看量在大幅攀升 ， 却没有实际成交量 ， 这说明购房者出现了节前观望情绪 ， 期待着开发商在国庆假期期间出台更多促销活动 。 因此 ， 预计最近几周 ， 重点城市会出现一波新房成交小高峰 ， 支撑“银十”市场 ， 房价不会出现大幅走低 。对于二手房市场表现 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ， “金九银十”是开发商提出的一个概念 ， 从二手房市场的表现来看 ， 特别是本轮楼市调控以来 ， 二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象 ， 交易量反而还会比7、8月份低 。许小乐称 ， 当前二手房成交周期为126天 ， 也就是说房子从挂出去到成交 ， 需要四个月的时间 ， 周期依旧较长 ， 在金融利率处于上下平衡状态下 ， 二手房市场在未来仍将处于买方市场 ， 市场上行动力较弱 。中新社国是直通车采访人员“十一”期间走访了多个北京热门学区房片区 。 总体而言 ， 市场表现相对平稳 ， 并未出现涨价抢房热潮 ， 多数房源还有一定的降价谈判空间 ， 中介经纪门店内的商谈签约客户数量也并不多 ， 与几年前旺销高峰时相比 ， 仍有很大差距 。但是 ， 二手房市场交易并不低迷 ， 一些热门的待售学区房会同时出现几波看房客户 ， 也不时有低总价的小户型成交 。朝阳区一位二手房交易经纪人告诉中新社国是直通车 ， 除了京南、京东南等少数区域外 ， “十一”期间北京二手房成交相对活跃 ， 特别是西北地区 ， “十一”期间的实时成交量环比9月份有明显的上升 。楼市走向“新格局”“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局” ， 在此背景下 ， 房地产在国民经济当中的角色是否会发生变化？业内普遍认为 ， 过度发展房地产 ， 内循环很难生成 。 因此 ， 须防止房地产因“一业独大”对居民收入和其它创新产业形成虹吸效应 ， 从而阻碍居民消费 ， 甚至拉大收入差距 。在这个过程当中 ， 房价神话会被打破：房价可能会下跌 ， 土地可能会流拍 ， 如果要把房地产作为投资 ， 那也势必需要承担相应风险 。贝壳研究院对比了过去三年的房价与CPI涨幅后发现 ， 房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市 。 而在上海、广州、北京等一线城市房价并没有跑赢通胀 ， 武汉、天津、廊坊等城市房价相对跌幅明显 。 变化已经在发生了 。但同时 ， 专家认为 ， 过分打压房地产 ， 内循环也很难生成 。从很大程度上看 ， 房地产本身就是个内循环行业 ， 而且经过多年发展 ， 房地产业更是一个关联效应极广、体量极大的产业链 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 房地产对消费的短期拉动、对财政的短期贡献和对投资的短期稳定都有重要贡献 。他认为 ， 当前经济形势仍然复杂严峻 ， 不确定性较大 ， 包括房地产、隐性债务等在内中长期问题的应对 ， 超越了以应对经济短周期波动为主的传统逆周期政策框架 。 因此 ， 亟需建立一套战略站位更高、更针对于缓解中长期问题的调控框架 ， 即“跨周期设计和调节” 。可以看出的是 ， 在一定时期内 ， 房地产行业一方面警惕过热风险 ， 一方面维持一定活跃度 ， 房地产企业控制扩张速度 ， 逐步化解高杠杆风险 ， 将有利于内循环建设 。这意味着 ， 房贷等金融政策难现松动 ， 楼市过热城市将会继续受到监管部门约谈 ， “打补丁”式的调控仍会频繁出现 ， 但房地产市场不会被“一棍子打死” ， 刚需等正常交易仍有空间 。


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