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买房|10月起，楼市“2道铁令”，今后这一种买房方式再也行不通了？

房价能够下跌吗？答案显而易见：短期内无法实现 。
过去维持房价上涨的动因有3个：城市对土地依赖度越来越高 ， 导致土地价格快速上涨 ， 进而带动房价上涨；商品房市场处于需求侧 ， 不平衡式的住房供给 ， 让整个市场呈现出供不应求的局面；百姓的财富越来越多 ， 投资无门 ， 买房成为了理想的理财方式 ， 追涨房价 。
1、根据公开数据显示 ， 我国房地产市场在过去的32年时间里 ， 各大城市通过卖地实现收入累计达到53.2828万亿 ， 土地依赖度有多高？我们对比下1987年的卖地收入和2019年的卖地收入就可以知道 ， 1987年土地出让收入累计为525万元 ， 而在2019年土地出让收入达到7.7914万亿 ， 几十年时间里 ， 土地价值上涨14.8万倍 。
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很多城市的土地依赖度超过50%以上 ， 2003年被确定为支柱性产业之后 ， 我国整个GDP的贡献度高 ， 房地产就占比超过15% ， 虽然近些年来有所降低 ， 但依然居高不下 。 虽然各大城市都在努力转型 ， 发展特色的支柱产业 ， 但不可一蹴而就 ， 所以未来几年里 ， 房地产的重要性不言而喻 。
2、经济学家任泽平在《城市住房3.11亿套 ， 过剩还是不足》报告中给出结论 ， 我国的城市商品房足够使用了 ， 甚至户均房产持有达到1.1套 ， 但为啥还有很多人没房子？因为存在空间、分配的不均衡性 ， 例如很多房子分散在广袤的农村地区 ， 常年闲置无人居住；很多人持有大量房产但其他人买不到房子 。
买房|10月起，楼市“2道铁令”，今后这一种买房方式再也行不通了？
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3、有比买房更划算的投资方式吗？根据过去20年的经验来看 ， 几乎没有 ， 房子成为了普通百姓优质的投资对象 ， 基本上只要买房就可以升值 。 在这背后是居民财富收入增长的带动 ， 随着我国经济继续向前 ， 居民收入会越来越高 ， 这就直接给房地产注入了源源不断的需求动力 。
看到这里 ， 你是不是觉得房子依然可以大手笔买入？错了 ， 2020年以来 ， 市场形势已经发生了巨大变化 。 国家一锤定音 ， 10月起 ， 楼市“2道铁令” 。
买房|10月起，楼市“2道铁令”，今后这一种买房方式再也行不通了？
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1、“三条红线”禁令 ， 让不少房企如芒在背 。
央行和住建部组织龙头房企召集座谈会 ， 提出了收缩房地产开发商融资的红线政策：
剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
净负债率大于 100%；
现金短债比小于 1 倍 。
可能看到所谓的“三条红线” ， 买房人没有任何感觉 ， 但笔者只要说说它对房企们的约束性 ， 就可以略知对整个楼市的影响力度了 。 前文说到 ， 过去的32年里 ， 地价快速翻倍上涨 ， 原本一块地皮50万元 ， 现在涨到了5个亿 。 50万元水平的时候 ， 房地产开发商尚且可以独立拿地 ， 但是5个亿资金 ， 开发商能拿得出来吗？这就需要借助大额的金融贷款了 。 所以过去20年银行和开发商其实是绑在一起的 ， 前者提供巨额贷款 ， 后者通过拿地建房大家一起赚利润 。
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三条红线根据开发商碰线的不同标准 ， 设置档位 ， 每个档位贷款额度标准不一样 ， 触线越多贷款能力越低 ， 而现阶段超过80%的房企不能达到 。 正如万科郁亮所说 ， 红线政策让房地产结束土地和金融的红利期 ， 开始步入管理红利期 。
2、个人房贷也收缩 。
根据中国证券报在《央行开会了 ， 下一步货币政策怎么走？》表示 ， 9月28日央行组织第三季度例会 ， 强调将进一步推动综合融资成本下降 ， 同时将引导市场贷款利率下调 。


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