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城市|马光远：还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏


城市|马光远：还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏
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作者：马光远
来源：光远看经济
对于中国的房地产投资 ， 从1998年房地产市场化以来到现在 ， 种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终 。
在2017年 ， 我提出“房地产变天论” ， 认为20年房地产的大周期宣告终结 ， 一线城市的房地产在短期内将进行调整 ， 在2018年提出二线总体停涨 ， 2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时 ， 提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹 。 有心者如果复盘我的这些观点 ， 不能说全部预测准确 ， 但大体和市场的真实表现是吻合的 。
很多人认为我唱多房地产 ， 甚至认为我和地产商之间有什么利益 。 坦率而言 ， 命运对我不薄 ， 我对经济并不贪婪 ， 我认为我已经衣食无忧 ， 相对于我的职业声誉 ， 多赚点钱 ， 少赚点钱对我没有任何意义 。 对我更具吸引力的是 ， 能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚 ， 能够在预测的准确度上每年都有提升 ， 这才是我上瘾的事 。
这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战 ， 是多赚一点钱没法相提并论的 。 懂我者自然会懂 ， 不懂者也可以尽情喷 。
在我的职业生涯中 ， 不存在刻意唱多或者唱空的问题 。 我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨 ， 我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘 。 我更喜欢做波段的预测 ， 这是最难的 。
房地产市场化20年来 ， 房价并非一直上涨 ， 而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来 ， 大多数城市房价的普遍调整 ， 即使北京上海的房价 ， 也调整了超过15%了 。
房地产作为最好投资品的时代结束 ， 既有房地产自身的周期原因 ， 房地产20年的大周期 ， 没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因 ， 房子 ， 总体而言 ， 已经不缺；还有购买力的透支 ， 经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨 ， 经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴 ， 老百姓的钱已经花差不多了 。
还认为房价会大涨的 ， 不是疯子就是坏 。 我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的 。 这可能和我坚决看多一些城市 ， 比如 ， 过去的西安 ， 前两年的大连沈阳 ， 去年年底的深圳等 。 但事实上 ， 在房地产作为最好投资品时代结束以后 ， 中国可以投资的城市 ， 确实已经不多 。 从投资的层面而言 ， 能够投资的城市大体也就是20个左右！
如果从城市来讲 ， 在房地产的新周期下 ， 值得投资的城市大体可以分为三类：
第一类是绩优股 ， 也就是中国最好的5个城市 ， 比如北京、上海、广州、深圳、杭州；
第二类是潜力股 ， 也就是未来可以杀入一流城市的 ， 大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉；
第三类叫价值洼地 ， 就是房价偏低的城市 ， 比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等 。 当然 ， 除了这些城市 ， 东北的长春 ， 沈阳 ， 临近一些绩优股的周边城市 ， 比如 ， 临深的东莞、惠州 ， 也属于可以投资的城市 ， 长三角的合肥 ， 作为南京的后花园 ， 也极具潜力 。
从大的区域讲 ， 我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势：
一是长三角 ， 可以涵盖绝大部分城市 ， 大小城市都可以考虑 ， 这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域；
二是大湾区 ， 房价大起大落的概率不大；
三是福建区域 ， 包括福州、泉州等 ， 厦门比较特殊 ， 说实话 ， 我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在 ， 我认为厦门的房价高估了 。
大家注意到 ， 我没有把重庆、郑州、天津等城市列入 。 这些城市 ， 要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位 ， 要么经济在滑坡 ， 要么房价处于高点 ， 在目前阶段并不看好 。 一些人忽悠大家去这些城市 ， 我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面 。 房价低不代表有投资价值 ， 房价高 ， 不代表不会继续涨 。 这一点 ， 专业人士自然会懂 。


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