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控股|金辉控股二度递表谋上市，连踩两线急需打通融资渠道

从折戟A股到赴港招股书失效 ， 金辉集团坎坷的IPO苦旅仍在继续 。
9月25日 ， 金辉控股向港交所提交招股书 ， 这是继其3月25日之后再次递表 。 金辉控股于2019年在开曼群岛注册成立 ， 是金辉集团上市的资本壳平台 ， 持有后者96%股份 ， 剩余4%股份由金辉集团创始人林定强家族持有 。
【控股|金辉控股二度递表谋上市，连踩两线急需打通融资渠道】早在2016年 ， 金辉集团便谋求登陆A股 。 等待无果后 ， 金辉转换战场 。 “鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧 ， 及中国总体融资环境面临的挑战日趋严峻 ， 为获得国际证券市场认可 ， 金辉集团自愿撤回A股上市申请 。 ”招股书称 。
相较于目前一起排队上市的其他“迷你房企” ， 金辉集团规模尚可 。 克而瑞数据显示 ， 2019年该集团全口径销售额888.6亿元 ， 排名第40位 ， 权益销售额661.6亿元 ， 排名第37位 ， 是地产行业冲刺千亿的种子选手 。
这也是该集团最近三年不断发力冲刺规模的结果 。 资料显示 ， 发家于福建的金辉 ， 一直因其温和步调被贴上“非典型”闽系房企标签 ， 管理层也意识到规模的重要性 ， 2016年公开表示集团此前过于稳健 ， 资金安排、投资策略都偏谨慎 。
此后 ， 金辉显露野心 ， 从投资到销售均大力提速 。 在受疫情影响的这一年 ， 金辉仍未放慢扩张脚步 ， 譬如8月份 ， 经过94轮报价后 ， 金辉旗下公司以2.25亿元、溢价率106.03%竞得江苏淮安一商住地 。
截至7月31日 ， 金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目 ， 总建筑面积为2908.18万平方米 ， 较2019年末增加241.18万平方米 。
为支持扩张需求 ， 金辉不断寻求融资机会 ， 如6月份透过全资附属公司金辉资本发行总额2.5亿美元票息为8.8%的优先票据；4月30日至7月31日订立21份银行贷款或信托融资安排 ， 借款总额为145.42亿元 。
这让金辉的杠杆率较去年有所提高 。 截至4月30日 ， 该集团净资产负债比率约180% ， 较2019年末提升约10个百分点；现金短债比约0.4 ， 短期债务偿还仍有压力；截至7月31日 ， 剔除预收账款的资产负债率45.49% 。
按房企融资“三条红线”监管原则 ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100% ， 以及现金短债比小于1倍 ， 金辉集团目前踩中两条红线 ， 后续融资及债务扩张速度或将受到限制 。
与此同时 ， 因土地收购及业务扩张力度加大 ， 2017年、2019年以及截至2020年4月末 ， 金辉集团经营活动所得现金流均录得负值 ， 分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元 。
随着地产高速上行期结束、融资环境再度收紧 ， 上市“补血”已迫在眉睫 。 联合国际表示 ， IPO不仅从财务杠杆角度 ， 而且从信息透明度和公司治理角度 ， 都对金辉的信用有正面影响 ， 可在需要时发行更多股票以补充资金 。
鉴于此 ， 7月7日 ， 联合国际将金辉集团的国际长期发行人评级从‘BB-’上调至‘BB’ ， 展望稳定 。 该机构还称 ， 金辉在二线和核心三线城市的持续扩张 ， 特别是在西部地区 ， 或为其增长提供动力 。
易居企业集团CEO丁祖昱也认为 ， 公开上市有助于拓宽融资渠道、优化企业财务结构 ， 支撑企业规模发展；另一方面 ， 登陆资本市场可扩大企业品牌影响力 ， 获取更多机会和资源 ， 从而作用到企业发展上 。
值得注意的是 ， 不仅是金辉集团 ， 今年排队上市的11家房企中 ， IPO闯关之路都颇为曲折 。 万创国际四次闯关失败 ， 海伦堡、奥山控股两次冲击未果 ， 三巽控股、港龙地产、大唐地产也已经二度递表 。
丁祖昱表示 ， 在政策调控持续、行业增速放缓的背景下 ， 市场不确定性增加了房企去化及回款压力 ， 同时也对其盈利能力、经营管理效率、抗风险能力提出更高的要求 。 房企上市不能再是一味追求规模快速提升 ， 需要接受资本市场以及社会的监督 ， 适应市场的调整能力也要更强 。


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