上海住别墅的都是什么人？
“上海别墅” ， 看到这四个字 ， 最直接的印象恐怕就是内环里混杂着硫磺皂香味和微微潮湿的木头气味的老洋房 ， 是属于上世纪动荡年代里的一隅偏安 。当时间来到 2020 年 ， 当我们再谈起上海有钱人会看上什么样的“上海别墅”时 ， 洋房已逐渐退出历史舞台 。 与这个时代的上海城市版图一样 ， 浦东、松江、青浦等区域成为新焦点 。 当然 ， 这些人的生活 ， 也就成了另外的模样 。01 关于洋房的故事已经退出历史舞台了吗？在上海最繁华的内环里 ， 那批建于上世纪20至30年代的老洋房 ， 已经不太在市场上流通了 。在我们最近找到的老洋房交易记录中 ， 最久远的一栋位于1936年建成的上方花园 。 一栋3层小楼一共6室3厅 ， 房屋面积加起来是244平米 ， 价值4900万元 。
一栋2019年在售的1936年建二手老洋房｜贝壳找房贝壳找房简述了这栋老洋房的历史："英商马海洋行设计 ， 1941年建成；1916年前这里是英籍犹太人沙发的私人花园 ， 园中布局为西洋园景 ， 有草坪喷水池和小别墅 。 1933年花园出售给浙江兴业银行 ， 银行用于建造职员住宅 。 因为战争局势动荡建房断断续续 ， 工期拖得很长 ， 大部分在抗战胜利后建造 。 "这栋洋房 ， 和我们印象中的样子别无二致 。从目前仍在流通中的别墅交易上看 ， 内环老洋房的确几乎已经退出房地产交易江湖 。02 走出老洋房 ， “更远更大更贵"的新上海别墅在老洋房之外 ， 内环里的别墅就所剩不多了 。2019年7月 ， 我们在上海全城一共采集到了69000余套在售二手房信息 ， 其中包括4750套别墅信息 ， 而到了2020年7年 ， 全部在售二手房数量下降至58000余套 ， 别墅数量则下降至2100余套 。
2019年 ， 仅有68套分布在内环以内 ， 其中 ， 浦东新区的43套全都仍在交易中 ， 而已经成交的14套别墅则几乎全部都在徐汇区 。 到了2020年 ， 内环尚在交易中的别墅仅剩46套 ， 其中76%在浦东 。
相较于2019年10月 ， 疫情后的2020年7月 ， 上海二手房整体价格与别墅价格都有明显上升 。 其中内环内的二手房价格从2019年的6.8万上涨至8.3万 ， 外环外的房价也从3.4万上涨至近3.7万 。 而内环的别墅房价则已经超过15万元每平 。从中环向外 ， 和上海整体房价走势一样 ， 别墅的房价也逐级下跌 。 但即便如此 ， 外环外别墅每平米价格仍然维持在5万元以上 。不过不论是内环、中环、外环 ， 上海的别墅区都在单价和面积上保持着双重优势 ， 在上海如果想在同一地段选个比普通房源"性价比"更高的别墅房 ， 似乎是件更难的事 。
浦东新区的内环至中环区域也是高单价别墅扎堆的地方 。 浦东新区的别墅们平均建成年份保持在2006年 ， 平均室内面积也达到了319平方米 ， 基本与上海所有别墅338平米的面积平均线持平 。内环内的黄浦区、静安区、浦东新区、徐汇区的别墅挂牌单价均在10万元以上 ， 其中 ， 徐汇区靠着霞飞别墅与复兴西路等地的6套单价40万上下的房源成为内环单价最高别墅区 。
虽然越靠近城市中心腹地 ， 别墅单价越高 ， 但如果真正比较整套别墅面积 ， 上千平的别墅还是更多出现在了外环以外的闵行、青浦等区域 。
当一部分别墅已经完成交易成为历史 ， 城市另一个区域的别墅正活跃在交易市场上 。 而它们之间的接力棒 ， 也就成了这座城市的新贵区域转移拼图的一部分 。曾经别墅成交数量最多的松江区已经把第一把交椅让给了浦东新区 ， 原来三倍于浦东的数量优势也消失在了别墅区域的更新换代里 。浦东、松江、青浦、闵行、嘉定、宝山成了目前还在交易中的别墅的主要聚集区域 。 不论是和自身过去成交的房价和建筑面积对比 ， 还是和其他区县的在售房源对比 ， 这几个区里的别墅样貌都在往"更远更大更贵"的方向努力 。这个趋势与北京相似 ， 别墅的外扩趋势已经非常清晰 ， 即便是有钱 ， 想买个四环边的别墅也是难上加难了 。03 上海别墅人的"金色生活"虽然贵为别墅小区 ， 但这些区域周边同样是高、中、低端消费共存着 。梳理以别墅小区为中心 ， 周边1公里半径范围内的大众点评店铺数据后 ， 我们发现 ， 上海全市的餐饮店铺消费均值为60元 ， 别墅小区周边均价也不过64元；同样 ， 全市休闲娱乐店铺消费均值为142元 ， 别墅小区周边均价为146元 ， 差异并不算大 。我们将高消费区域框定在人均消费200元以上的区域 ， 那么这近600个别墅小区中 ， 也只有区区10个达到标准 。如果我们以人均消费200元和人均消费500元分别作为餐饮与休闲娱乐高消费区域的基准 ， 那么 ， 贝壳找房上出现的584个上海别墅小区中 ， 所谓的"高消费区域"也就10个左右 。 其中 ， 那些消费最高的休闲店铺大多都是足疗按摩、夜店、DIY手工坊等等 ， 餐饮则聚集在了日本料理、粤菜、火锅 ， 以及本帮菜中 。
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