城市更新|田心村旧改 坎坷十年迎来合作方
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“股东共282名，实到276名。276名股东全票统一，确定华润置地为合作方”。9月16日晚间，华润置地城市更新官方微信公号发文表示，华润置地中标罗湖区田心村城市更新改造项目正式合作方。该文显示，也是在当天，该村股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，官宣确认华润置地成为罗湖区田心村(拆除重建类)城市更新改造项目最终合作方。
该项目曾因种种原因导致更新改造搁浅，后于今年初被“搬上”深圳联合产权交易所，以公开招标的形式等待“金主”的到来。华润置地方面透露，7月27日，华润置地在联合产权交易所参与竞争性谈判，并成为该村旧改项目的备选合作方；8月30日，该村股东大会全票通过了相关提案。
旧改搁浅
“起了个大早，赶了个晚集”
出深圳地铁7号线笋岗站沿宝岗路直走不到400米，便来到田心村。2010年4月19日，田心村改造项目被列入2010年第一批城市更新计划，时至今日才再拉起旧改序幕，田心村可谓“起了个大早，赶了个晚集”。
本身属优质项目
尽管在2012年，该村改造的专项规划即得到批复，但后续一直搁浅。一个核心的原因就是，在村内“一手遮天”的原村长梁泽宁“一女多嫁”——以合作旧改为名欺诈多家开发商，大肆敛财、给田心村遗留下难厘清的旧烂账及权责关系，导致项目难以推进。
“5亿村董”梁泽宁的劣迹广为人知。其人涉嫌以合作旧改为名，诈骗深圳十多家开发商超4亿资金。2019年4月，梁泽宁被遣返回境。在一系列旧账厘清的同时，田心村也方得以再拉起城市更新的序幕。
在行业人士看来，田心村旧改本身属优质项目。一名房企投资拓展部门人士在其公号中撰文透露，该旧改项目实质是圈内人士经常被推荐的项目之一，因为本身条件优越：“地理位置无可挑剔、周边区域成熟，容积率不高，村内房屋也大都在7层以下，村民改造愿望强烈”。
据了解，田心村位于笋岗物流园的核心地段，人流密集，且该村附近分布有众多城市更新单元，譬如宝能中心、深业泰富广场等。
不过上述人士也坦承，项目局面复杂，如若开发商介入需花巨大精力处理多方面关系，项目进度也面临着许多不确定因素。合一城市更新集团董事总经理罗宇对南都采访人员直言，尽管对项目最新情况没有了解，但“类似田心村这种情况，开发商接盘肯定有顾虑，认为存在有未知风险”。
再推进需厘清旧账
具体来看，主要阻力是田心村之前旧改合作关系的厘清和历史债务的处理。
广东省律协建房委委员、联建城市更新-棚改研究中心主任王劲松律师对采访人员分析，梁泽宁虽然去年已被遣返回境，但案件走完流程、各方面结算还需一段时间。王劲松认为，新的开发商介入田心村城市更新单元大体会面临两个棘手问题：一是因梁泽宁此前公章在手，那么需要厘清此前究竟与多少家开发商签过合作协议，尤其是之前采取“一女多嫁”违规交易形式与各个开发商走到了哪一步，要等待法律的厘清，该解除的解除、该执行的继续执行；二是梁泽宁以村股份公司为名义欠下的巨额债务，虽然法律规定新介入的开发商没有义务为之承担，但如果从推进项目进度角度来讲，往往新开发商需要“代垫”。
王劲松指出，除此之外，目前深圳城市更新审批程序也较之前有更新，村股份公司当年没有完成的工作譬如资产评估、评估公示等，还需重新补上。
坎坷往事
曾是旧村改造的先行者
1996年，梁泽宁以“村长”身份正式掌舵田心实业股份有限公司，担任董事长一职，一直到2015年9月出逃境外。田心股份公司是田心村的村集体股份公司，村集体资产的集体股加上田心村300余位村民合资的合作股，构成公司的股份结构，该公司便是田心村对外营业的核心主体。
1997年即开始首轮改造
梁泽宁任期内的动作可划为两个阶段，前十年即1996-2005年，是梁在面对媒体时自认为“干得不错”的阶段。据了解，在走马上任的次年，梁泽宁即动手开始了田心村物业的第一轮开发，在罗湖近30多个的旧改村中，田心村是较早实施改造的村。
2001年，在田心村正门牌坊左侧，田心股份开发的近20层高田心大厦破土而出，项目设计了230余套1室-2室的小户型公寓。由于临街、人流密集，尽管楼龄不短，直到今天项目的市场价值仍然被认可，Q房网成交数据显示，2015年-2019年间，同样的两室一厅户型价格由约2万元/㎡翻倍涨至约4万元/㎡。除田心大厦外，在1997-2002年间，田心股份还完成了田心庆云花园、虹桥星座等住宅物业的开发。
整个田心片区存在用地布局等短板
不过，第一轮改造仅涉及部分地块，整个田心片区由于早期缺乏系统规划，因而在用地布局、市政工程设施、公共服务配套等方面仍存在较大问题，尤其是田心村处于深圳六大物流园区之一的笋岗物流园范围内，田心村认为，现在的布局设施远远不能满足整个园区的需求。
资料显示，上世纪90年代，笋岗被誉为“中华第一仓”，“三来一补”的经济模式及邻近“笋岗火车站”（原深圳北站），使得该片区承担着外贸进出口及供港活鲜的职能，座座仓库在片区拔地而起，慢慢发展成为全国最大的多功能现代化商业仓库区。2006年，笋岗-清水河片区被深圳市规划为物流产业重点发展区域，其被定义为：现代仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示和交易于一体，辅以相关配套设施的、服务于罗湖和福田的配送中心型消费物流园区。
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