造假案后延安必康再施腾挪，国资为何甘当接盘侠( 二 )
江苏北松虽然自我介绍称 ， 其功能是“完成医疗器械、个人护理用品、保健品和功能饮品等大健康产业的相关研发、制造、营销与服务等 。 ”但公开信息表明 ， 江苏北松很早就承担必康综合体“生产线设备的采购和安装工程、电气工程、管道工程、净化工程、装饰工程” ， 之后更多承担综合体的新增厂区、生产线建设 。烂尾变现19亿新沂必康新医药产业综合体由医药生产区、综合生活区与物流区组成 。 生产区开发建设主要为新沂必康承担 ， 其中部分厂房车间和生产线由江苏北松实施 ， 这两家企业实控人均为李宗松 ， 控股比例都超过90%；物流区建设由徐州北盟物流承担 ， 北盟物流由李宗松全资控股；只有生活区建设归入上市公司旗下全资子公司 。这也就是说 ， 三年多费尽心思财务造假所占用款项 ， 基本就是为了给必康综合体输血 。 而综合体中实现主体运营功能的部分 ， 不仅很大程度上是通过占用上市公司巨额资金进行的建设 ， 而且所有资产均在李宗松个人名下；只有作为项目配套的生活区归上市公司旗下的子公司徐州嘉安健康产业有限公司 。据近期的实地考察数据 ， 必康综合体的生活区主要由生活园区(住宅区)、教学园区(培训中心)、酒店、配套商业区组成 ， 其资产包括在建工程与合计12宗土地工业、文娱和科教用地 。这些地并不值钱 ， 在评估时只给到19.43亿估值的零头 ， 绝大部分估值来自在建工程 。在建工程是由名为“新沂智慧健康小镇”范围内的体育中心、嘉安商业区、酒店工程、养老中心、职工公寓、职工住宅、会所洋房、校区工程（操场、图书馆、培训中心、教学楼、实验楼、宿舍食堂）、供热中心、公共区域工程 ， 及一个名为“嘉安信息中心”的建筑组成 。工程规划、建设许可证显示 ， 所有在建工程大都是在2013、2014年间开工建设 ， 合同约定一年多完工 ， 但事实上至今也只是基本完成了主体工程 ， 并且工程均已停工许久 ， 整片区域看上去就是一堆处在工业、仓储区里的烂尾楼 。
通常认识里 ， 房产价值大部分应附着在土地上 ， 既然土地已经在评估中只给到区区大几千万 ， 那这一堆连完整房屋都还算不上的在建工程为何能获得十多个亿估值呢？原因就在于采取的成本法 ， 本质上就是将建设过程投入的所有成本逐一测算出来作为资产价值 。新沂经开能接受如此方式（据公告已经签了转让协议）就意味着他早已放弃从市场价值角度考虑的选择 ， 而是宁愿对过去若干年建设过程的所有投入照单全收 ， 为何？买单或因保税区了解过程中 ， 采访人员听到来自新沂经开区人士的一种典型分析是：“这么多年 ， 经开建设本来就与必康之间有许多账还没有结；更要紧的是 ， 开发区要搞综合保税区 ， 这就必须保住北盟物流名下的保税物流中心 。 ”2017年10月 ， 国家海关总署同意为江苏省增加1个指标用于新沂市设立保税物流中心（B型）！由徐州北盟物流打造的必康综合体物流区主要组成包括：保税物流中心（B型）、DHL必康北亚物流分拨中心、物流堆场和冷链物流 。 新沂正计划用2年时间 ， 把该保税物流中心（B型）力争升级为综合保税区 。目前 ， 整个物流区只有物流堆场和冷链物流项目为在建（停工一年多） ， 其余已陆续开始运营 ， 给北盟物流注入资金后至少物流这部分可以保全 。原来 ， 新沂经开对综合体生活区那“冤大头”般的接盘 ， 更多可能是出于舍卒保车 ， 即便如此 ， 接下来的不确定性依然很大 ， 但也只能选择冒险 。 而早已将资本游戏耍弄惯了的李宗松 ， 或许也正是掐准此处穴道放手一搏吧 。待续 。
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