房地产|身家上亿的地产老炮给了我六条建议，字字千金......( 二 )
那现在有了买房想法的人，应该如何选房企呢，听听下面的东西，或许会有一点答案。
房企就是一个手工缝合匠
现在的房企，严格来说，就是一个整合资源的大平台，把各类企业和人才、物资粘结在一起的手工缝合匠。
土地是国家的、钱是银行的、建筑工程是外包的、设计是找专门的设计公司、物资材料是采购自各个企业的。
把这些相关部门和相关行业的资源整合在一起，画一张美好的蓝图，吸引购房者为这张蓝图买单，好的企业在卖完房后还会持续保持与业主的关系，有的企业就直接拍拍屁股走人。
新时代，属于后浪
既然大家都是整合资源的手工匠，那是不是谁的技艺精湛谁就是行业龙头呢。以前并不是这样，是的广告打得响、谁的分店多、谁借得钱多扩张的胆子大谁就赢了。
看看龙虎榜上前几的房企，模板化的造房方式，高面粉价（地价）拿地，从土地库存上碾压竞争对手，高负债率的发展模式相当于卖房届的高杠杆，碰到地产发展的春风，谁胆子大谁就成了龙头。
然而近日，住建部、中国人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上，为房地产融资划定的“三条红线”也许就要重新划定房企的实力版图了。
三条红线是：
1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2）净负债率大于100%；
3）现金短债比小于1倍。
除了三条红线，拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。
此外，房地产企业被分为四档进行管理：1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；
2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；
3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；
4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
不要再盲目扩张了，只要能借到钱，就可以一路裸奔的时代过去了。看看轰然倒下的泰禾，就是前车之鉴。
而现在财务状况优良、产品美誉度高、一心扑在房子本身上的企业会获得很好的发展空间。
滨江、仁恒、绿城、华润、中海、龙湖、金地、保利、金茂、万科、建业这样的企业大展拳脚的机遇来了。
境外资产
老喻作为一位资深的房地产开发运营的从业者， 他个人的买房思路其实也是很有借鉴意义的。因为老喻真的很低调，软磨硬泡也就得知了两套房产的位置。
一套为了孩子读书在加拿大温哥华自建的大House，这套房卖多少钱不知道，只知道隔壁那套大概能卖1000万加币；另一套在深圳的某岛某邦，这种知名盘大家一查也就知道大概多少钱了。
不知道大家的感想如何，反正知道真相的我，眼泪瞬间遍布了眼眶。果然是靠房地产实现财富自由的人，哎。
听老喻说，温哥华的房子租售比其实还挺不错的，借款的利率也不算高，但是炒房的却不多。各中原因他也没有细说，还没去过西半球的侠侠只能哦哦哦了。
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其实，跟老喻还聊了挺多房产、投资、经济环境、科技改变世界这样的话题。越聊越觉得自己和喻老师的差距之大，看待问题站的高度完全不在一个维度上。
知识的积累程度、个人的眼界，差距同样很大。现在的侠侠也只能聊一聊南昌的房产、南昌的片区发展，未来得多给自己充电，多去外面转转，这样才能有更全面更高更透彻的视觉看待房产。
在这预告一下，本周我跟罗老师要去上海拓展一下视野了，JUMP大会第二季，聆听房产地各个产业链大佬的见解。
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