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市场|住房租赁市场亟待出台国家级法规监管

背景篇
本报采访人员 王松才 周雪松
【市场|住房租赁市场亟待出台国家级法规监管】近期 ， 长租公寓接连跑路的消息不时见诸报端 ， 房东和租客双方利益均受到严重损害 。 这也再次引发了社会对住房租赁领域乱象频发的高度关注 。
多家长租公寓爆雷
9月8日 ， 央视播出了一则关于上海一家长租公寓“高进低出”的新闻 ， 这让近期多地接连出现的长租公寓爆雷问题再度得到社会高度关注 。
在央视曝光这起案例之前 ， 近期已经有多地多家长租公寓爆雷 。 仅8月以来 ， 就有成都、杭州、上海、重庆、深圳等多个城市的长租公寓传出跑路和爆雷的消息 。
这些爆雷的案例中 ， 不少租客都是给长租公寓公司交了半年 ， 甚至长达一年的租金 ， 更有甚者是这其中有不少还是采取欺骗手段让租客办理租金贷 。 在长租公寓的另一头 ， 还牵着房东 。 不少房东还指望租金来偿还房贷 ， 长租公寓不支付租金 ， 也对房东的现金流产生较大的影响 。
事实上 ， 如果长租公寓的资金链断裂、倒闭或恶意跑路 ， 租客将失去押金和预付租金 ， 房东未收到的租金损失将由房东本人或租客承担 。 而且 ， 办理了租金贷的租客还必须继续向贷款机构支付贷款的本金和利息 。
业内人士告诉中国经济时报采访人员 ， 从这些已经爆雷的长租公寓案例上可以看到 ， 一个最大的共同特点就是：他们大部分都采取“高收低租”模式 ， 也就是说 ， 长租公寓平台一次性从租客手里收取半年或者一年的租金 ， 然后再月付给房东 ， 通过时间差来骗取现金流 。 这些巨量的差额现金流大部分都被长租公寓用来进行快速扩张 。
然而 ， 这种模式最大的风险就在于 ， 长租公寓用来快速扩张的钱并非自己的 ， 而是租客和房东的钱 ， 一旦这些平台出现运营问题导致资金链断裂 ， 那么平台跑路几乎是肯定的 ， 那么最终只能由房东和租客双方来承担损失 。
上述业内人士表示 ， 更有甚者 ， 有些长租公寓公司从一开始就心术不正 ， 意图诈骗 ， 收到一定金额的钱款就人间蒸发 。
监管立法迫在眉睫
事实上 ， 长租公寓爆雷的问题并非近期才出现 ， 从抢占风口再到问题频发 ， 再到资金链断裂爆雷跑路 ， 这个行业从2019年就开启了至暗时刻 。
据贝壳研究院统计 ， 2019年 ， 有53家长租公寓倒闭 ， 因资金链断裂跑路的有45家 。 而在今年上半年 ， 又有16家长租公寓倒闭 。 刚刚过去的8月份 ， 全国有15家长租公寓倒闭 。
行业乱象丛生 ， 不仅损害了相关方的利益 ， 也让这个行业的口碑日益下滑 ， 造成社会问题 ， 也成了投资人不敢触碰的雷区 。 因此 ， 行业监管立法已经到了刻不容缓的地步 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉本报采访人员 ， 近期长租公寓频频爆雷暴露了疫情冲击下长租公寓运营模式的脆弱性 。
今年的租赁市场在疫情冲击下活跃度下降 ， 年初的租赁小高峰不再 ， 疫情过后企业裁员压力增大 ， 就业市场形势严峻 ， 租赁市场量价齐跌 ， 加大了长租公寓机构的资金压力 。 “高进低出”“长收短付”的运营模式 ， 一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候 ， 机构将会面临资金链断裂的风险 。
自2017年国家确定房地产长效机制核心内容“租售并举”后 ， 住房租赁市场迎来高速发展期 ， 各路资本入局抢滩长租公寓 。 但政策利好背景下长租公寓野蛮生长 ， 快速发展的租赁市场乱象丛生 ， 风波不断 。
王小嫱说 ， 整个租赁市场目前规范性不足 ， 加强行业管理迫在眉睫 。 监管部门需加强租赁机构的资金监管 ， 限制企业过度利用金融杠杆 ， 同时应加强租赁市场的规范性 ， 加快住房租赁条例出台 ， 以保障租赁市场参与主体的合法权益 。


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