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长租公寓|长租公寓监管空白急需补齐

最近一段时间 ， 多个大城市集中出现长租公寓“爆雷”事件 ， 留下房东与租客各执一词 ， 因影响恶劣且容易让人联想到数年前的P2P“跑路” ， 引发广泛关注 。
【长租公寓|长租公寓监管空白急需补齐】监管部门也注意到这一现象 ， 日前包含上海、杭州、成都、广州、合肥在内的城市对住房租赁市场的运行给予风险提示 ， 重点警示长租公寓“高进低出、长收短付”带来的风险 。 9月7日 ， 住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见 ， 其中就要求住房租赁企业禁止违规提供金融产品和服务 ， 不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款 ， 及在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容等 。
所谓“高进低出” ， 即以高于市价的租金从房东手中拿到房源 ， 然后又以低于市价的租金发租给租客 。 与之相伴随的是“长收短付” ， 即对房东采取月付或者季付的方式支付房租 ， 而诱导租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金 ， 以此套取巨量现金流 。 比如某房源市场价月租金在2000元 ， 租赁公司以2500元的高价从房东处租来 ， 租金月付；再诱导租客年付19200元 ， 月租金仅1600元 。
众所周知 ， 目前房屋租赁市场以个人房源为主 ， 传统中介撮合交易一般只收取一定金额的佣金 。 近年兴起的长租公寓之所以采取上述模式 ， 有的是为了以低价抢夺客源流量 ， 试图做大；有的则从一开始就是想套取现金流 ， 属于典型的庞氏骗局手法 。 从近期“爆雷”的长租公寓来看 ， 或拿到钱后直接跑路 ， 或投资失败破产跑路 。 这与数年前盛行的吸纳公众存款再投资、借贷或自融的网贷平台颇为相似 ， 不少甚至就是网贷平台“转型”而来 。
更令人担忧的是 ， 由于从业门槛极低、新兴事物缺乏相关行业规范等原因 ， 使得长租公寓“爆雷”受害人维权非常困难 ， 企业以“经营不善”为由倒闭清算 ， 受害人拿不回自己的损失 ， 甚至立案都很困难 。
因此 ， 对于长租公寓之类的租赁模式 ， 监管层急需有针对性地补上监管空白 。 况且 ， 房屋租赁不仅事关广大租客和房东切身利益 ， 还影响到房地产市场长效机制的构建 。 数年前决策层提出建立房地产市场健康发展的长效机制时 ， “购租并举”、“租售同权”均为核心内容 。
规范一个行业首先要从准入门槛着手 ， 长租公寓本质上是住房租赁企业 ， 应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力 ， 需要一定数量的从事房地产经纪的专业人员 。 并加强对租赁企业的资金监管 ， 限制企业过度利用金融杠杆 ， 加强租赁市场的规范性 ， 如托管式住房须冻结风险防控金 ， 金额可为应付委托出租人月租金总额的2倍 ， 一旦长租公寓“爆雷” ， 风险防控金优先用于弥补租客或房东损失 。
同时 ， 租付时间差也应该在监管范围之内 ， 不允许租赁企业出租房屋超过其承租时间 ， 即对房东如果采取月份或季付 ， 就不能诱导房客半年付甚至年付 ， 禁止超出租赁企业的权限 。
此外 ， 政府提供的租赁住房也要加大供给力度 ， 并将非户籍的常住人口纳入保障范围 ， 通过“国家队”的租赁力量 ， 来稳定和净化住房租赁市场 。
应该说 ， 在新兴事物频现的互联网时代 ， 监管有一定的滞后性可以理解 ， 但当问题集中爆发且负面影响越来越严重时 ， 监管层应该果断出手 ， 通过分析利弊缘由 ， 及时出台规范政策 ， 堵住监管漏洞 。

（责任编辑：李显杰 ）


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