万州微视界|今年是否成为楼市大拐点年，引发日本房价泡沫破灭的类似大招出台
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买房人对两件事情印象最为深刻 ， 一是持续近二十年上涨的房价 ， 二是日本房地产泡沫破灭的结果 。 前者是自身真实的感受 ， 后者是各大媒体的传播 。
如果你随便拉住一个买房人 ， 问一问房价还会上涨吗 ， 回答是肯定的 ， 上涨是大概率事件 。 如果问起日本楼市冰冻的情况会发生在我们身边吗？回答不会的信念也是坚定的 ， 因为我们的情况不一样 。
房地产泡沫是否会破 ， 暂时不得而知 。 但是 ， 种种迹象表明今年可能是房地产的大拐点年 。
看房价是否到达大拐点 ， 首先应该看成交量的变化 ， 先不说城镇居民户均住房已经达到了1.5套 ， 住房拥有率高达96% 。
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我们来看一看近两年全国商品房成交面积的变化 。
因为 ， 这才是真实购买力的反应 。
【万州微视界|今年是否成为楼市大拐点年，引发日本房价泡沫破灭的类似大招出台】根据国家统计局公布的数据显示：
2018年全国商品房销售面积171654万平方米 ， 同比增长1.3% ， 其中住宅销售面积增长2.2% 。
2019年1-12月全国商品房销售面积171558万平方米 ， 同比下降0.1% 。 2019年1-12月全国住宅销售面积150144万平方米 ， 上升1.5% 。
商品住房销售面积增幅基本到顶 ， 按现在的销售进度 ， 2020年全年商品房的销量同比下滑已经没有悬念 。
但是 ， 中指研究院9月1日发布的数据显示 ， 2020年8月 ， 全国100个城市中 ， 89个城市新房价格较上月上涨 ， 10城市环比下跌 ， 1个城市与上月持平 。 平均房价环比上涨0.50% 。
在商品房成交面积下降的情况下 ， 房价上涨仍在持续 。 这样的背离走势表明住房的购买不是需求推动而资金推动 。 这种情况如果累积太多 ， 可能引发金融风险 。
所以 ， 大家可能看到 ， 前几天 ， 银保监会主席郭树清在重磅杂志发文称“房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。
从近期楼市管控行动来看 ， 加码成为主题曲 。 7月、8月两个月内连续召开三场房地产座谈会 ， 分别对应的是主管部门、重点房企、房价上涨过快的热点城市 。
从具体行动上看 ， 央行实施”三道红线“ ， 住建部快速约谈高杠杆房企及房价上涨过快的城市 。
这一系列的行动颇有古代打仗“射人先射马,擒贼先擒王”的感觉 。
正因为有了央行实施“三道红线”管控房企融资 ， 让我们想起了日本房价破灭之前类似调控手段 。
在此简单的比较一下楼市拐点到来之时的异同 。
相同点：监管部门对房企融资收紧 ， 房企融资无法增长 ， 部分高杠杆房企无法融资 ， 只能降价卖房回款 。
1990年3月27日 ， 管理日本财政的最高机关大藏省终于行动了 ， 对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导 。 要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率 。
2020年8月20日 ， 央行联合住建部及12家房企座谈会 ， 房企融资实行“三条红线”管理 。 对融资的增长控制在0至15%之间 。
不同点：
1990年3月日本收紧房地产融资后（最终提高利率450个bp） ， 日本几十年形成的史诗级的房价泡沫轰然倒塌 ， 东京等一线城市的房价最低跌去了七成以上 。
目前 ， 我们对买房人实行房贷利率按LPR利率加点形式执行 ， 最高加点数字不超过172个基点 。 对房企融资利率由市场化决定 ， 没有限制 。 仅对融资总量进行了管控 。
马克·吐温说：历史不会简单的重复 ， 但总是压着相同的韵脚 。
种种迹象表明今年可能是房地产的大拐点年 。
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