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小白读财经|房价会降吗？，开发商降负债了


小白读财经|房价会降吗？，开发商降负债了
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今年国家首次提出实施房地产金融审慎管理制度 ， 其中一项要求是对房企融资的监管 。
8月20日 ， 住建部、央行依据“三道红线”触线情况 ， 12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档 ， 分档设定有息负债规模的增速阈值 ， 收紧房企融资 。
在融资收紧之下 ， 房企整体融资不妙 。 2020年一季度 ， 50家典型上市房企的平均融资成本继续上升至7.13% 。
房企融资方式无非是几种：银行贷款、上市、发债、海外融资、信托融资 。
8月20日 ， 住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 开发商不同渠道的融资被收紧 。
于是 ， 一场轰轰烈烈的房企降负债潮已经到了 。
对开发商来说 ， 现阶段降负债是有必要的 。 2019年 ， 50家上市代表房企净负债率均值为93.8% ， 其中有的开发商净负债率近200% ， 意味着如果你的净资产有100万 ， 但借的钱却达到200万 。
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如果房企降负债 ， 房价会降吗？
监管层收紧房企首要目的肯定不是为了降房价 ， 而是为了防范房地产金融风险 。 中国楼市经过20年的发展 ， 规模已非常庞大 。 2020年二季度末 ， 房地产开发贷款余额11.97万亿元 ， 这是开发商的银行贷款 ， 当然开发商的融资不只这些 ， 明的暗的还有很多 。
所以 ， 如果房企因还不上债而倒闭 ， 不仅会影响购房者的利益 ， 还会影响到金融稳定 。
在增加社会总负债率方面 ， 房企是主要“贡献”者 。 据社科院的数据 ， 2020年一季度 ， 实体经济杠杆率大幅攀升 ， 从2019年末的245.4%升至259.3% ， 相当于欠下的钱需要2.6年不吃不喝才能还完 。 宏观杠杆率上升原因在于疫情之下 ， 收入降低 ， 借钱规模上升 。
比如 ， 利率下降了 ， 信贷宽松了 ， 居民贷款买房形成居民负债 。 房企借钱拿地、借钱开发形成企业负债 。
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如果房企降负债短期来说影响是多方面的 。
1、对于有人口增量的核心城市来说 ， 新房本来就供不应求 。 今年我们可以看出杭州、深圳、成都等城市出现的所谓“万人抢房“事件 。 本质上就是说明大量的购房者去追逐有限的房源 。 相当于在这些地方 ， 房子是稀缺品 ， 因为稀缺 ， 所以需要摇号 ， 需要限购 。
新房因为限价 ， 所以和二手房价形成了倒挂 ， 在这里房子是可以涨 ， 但不能涨 。 相当于股市里设置的涨跌幅 ， 本来是可以涨更高 ， 但因为有涨跌幅只能涨到10% ， 在大家都看好情绪下 ， 虽然不能涨 ， 但也不可能下跌 。
2、对于人口持续流出 ， 不享受中心城市人口辐射、人气低迷的三四线城市来说 ， 开发商倒是有降价的可能 。 在降负债压力之下 ， 开发商会加大销售和回款力度 。 为了尽快回笼资金 ， 降价是很有可能的 ， 特别小型房企 ， 但他们不会和你说直接降低 ， 而是打折扣 。
3、房企降负债 ， 加速强者恒强 ， 弱者越弱的局面形成 。 那些规模大、信誉好、融资能力强的房企会笑到最后 。 而那些小型房企很可能被吞并或破产 。 我们买房时尽量挑那些资质好的企业 ， 在买新房时注意看五证有没有齐全 ， 以免房企因为资金问题停工 ， 形成烂尾楼 ， 影响自身利益 。
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