江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

房地产|用效率代替杠杆 中梁控股稳居行业20强


住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 将实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
这个消息发布之后 ， 业内就已经预想到行业会进入一波降杠杆 ， 减负债的高潮 。 行业中的不少企业纷纷表态 ， 进一步动用高效的管理工具提高效率 ， 以弥补去杠杆之后 ， 对企业盈利能力的负面影响 。
但对中梁来说 ， 降负债杠杆是两年前早已完成的任务 。 在过去两年 ， 中梁成功用阿米巴模式带来的高效率 ， 完成了对高负债杠杆的替换 。 而在今年上半年 ， 更是借助土储结构的转化 ， 进一步优化投资效率 ， 让效率成为中梁盈利的新“发动机” 。 根据最新发布的克而瑞榜单 ， 中梁位列第19名 ， 继续稳居20强 。
【房地产|用效率代替杠杆 中梁控股稳居行业20强】
房地产|用效率代替杠杆 中梁控股稳居行业20强
本文插图
净负债率同规模房企中较低
由三四线城市起家的中梁 ， 三四线城市一直占有较高的比例 。 2018年度时 ， 三四线城市一度占到中梁合约销售额的76% ， 而经过两年的努力 ， 来自三四线城市的销售额比例已经降至56% 。
从今年上半年中梁新增土储的情况看 ， 未来三四线的比例可能会进一步下降 。 数据显示今年上半年 ， 三四新增土储的金额 ， 只占到总金额的36% 。
上市一年间 ， 通过持续深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心城市等战略 ， 大大提升土储的城市能级 ， 上半年的新增土储中 ， 二线及三线城市的占比超过90% 。
土储结构的持续优化 ， 和中梁良好的财务状况有关 。
中梁实现签约销售额677亿元 ， 同比增长约6% ， 持有现金较去年底增长了32% ， 达到350.21亿元 ， 现金短债比从去年底的1.2升至1.5 。 营业收入237.67亿元 ， 同比增长15.6% ， 归属上市公司股东核心净利润为13.08亿元 ， 同比增长6.2%；总资产2574.14亿元 ， 同比增长15%；净资产同比增长22% ， 净负债率控制在69.9%左右 。
另外 ， 在融资渠道上 ， 中梁的融资渠道也更加多元 。 截至今年上半年 ， 中梁境内非银行的占比为31% ， 境内银行贷款占比为52% ， 境外融资占比为15% 。 平均融资成本较去年底下降了0.5个百分点至8.9% 。
目前 ， 中梁正在用包括境外融资、境内的ABS类融资等融资工具 ， 替换来自非银融资渠道的融资 。 上半年 ， 非银融资已经降到31% ， 下半年可能还会有再下降的空间 ， 今年年底会降到30% ， 甚至在明年首季度或二季度降到25%的水平 ， 大幅替换境内非银融资渠道后 ， 中梁未来的融资成本有机会进一步大幅下降 。
土储布局：紧紧围绕国家发展战略
“相对我们的销售 ， 我们准备用50%-60%来做投资 ， 这当然也是取决于土地市场的吸引力 。 我们觉得暂时我们不会在这个基础上特别做调升 。 现有的土储举措已经是可以为了明年的增量而做到增量的要求 ， 未来我们会随行就市 ， 保持合理的投资 。 ”执行董事兼联席总裁李和栗表示 。
经过今年上半年的及时“补仓” ， 中梁“心中不慌” ， 有足够的余力调换现有的土地储备结构 。
根据李和栗的介绍 ， 目前中梁主要立足于提升城市能级 ， 城市能级高的需求就比较充足、市场比较健康 。 中梁在拿地时 ， 会高度关注土地所在市场板块的供需情况 ， 供货的政策情况 ， 现金流的周转情况 ， 坚持不拿地王 ， 追求有性价比的土地 。 运用科学办法 ， 运用自己完善的投资体系 ， 寻找性价比较高的投资 。
此前 ， 樊纲、陆铭等经济学家在建议十四五规划时 ， 都着重强调了发展城市群的必要性 。 长三角、京津冀、粤港澳、成渝、海西……这些都市圈被认为未来会有非常大的发展 ， 尤其是对完善中国的高科技产业链而言 ， 具有极高的国家战略意义 。


推荐阅读


上一篇：科技真探社|他们友谊为何那么好？，比尔盖茨亲自为股神做奥利奥味蛋糕

下一篇：中国网财经|有息负债下降400亿元，恒大“新战略”显成效：销售回款齐创新高