股票|蓝光嘉宝服务：区域地产物业明珠 第三方收购将提速 给予“买入”评级 目标价74.7港元
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蓝光嘉宝机构东吴证券
评级买入
目标价74.7港元
四川省第一、西南第三、全国 11 强 。 成立于 2000 年 ， 背靠中国四川龙头地产商蓝光集团 ， 目前是中国西南地区第三大、四川省第一大物业服务供应商 ， 名列 2020 年物业服务百强第 11 位 。 2019 年蓝光嘉宝年收入达到 21 亿元 ， 净利润 4.44 亿元 ， 在管总建筑面积 8,988 万平方米 ， 合约面积 1.4 亿平方米 。 6 月公司的 H 股全流通获批 ， 转换实施计划详情有待公布落实 ， 待流动性条件满足 ， 公司将进入港股通 。 公司将进一步推行员工股权激励计划 ， 更深度地绑定管理层利益与公司前景 ， 利于公司长远发展 。
物业管理服务母公司持续注入面积 ， 第三方拓展提速 。 蓝光嘉宝目前在管面积达 8,988 万平方米 ， 2016-19 年该业务收入年均复合增速 44% ， 毛利率为 28.3% ， 增速及毛利率均优于行业平均水平 。 蓝光嘉宝由蓝光发展控股 65% ， 目前 ， 蓝光嘉宝所拥有的 34%在管面积来自蓝光集团 。 近年来公司第三方拓展加速 ， 第三方贡献管理面积占比从 2016 年 22%提升至 2020 年上半年 66% 。
增值服务的对象主要是开发商和住户 。 在社区增值服务方面 ， 公司为住户提供包括生活服务、广告、商业物业管理及运营、房屋住宅经纪等服务 。 其中 ， 嘉宝的“生活家服务体系”注册用户超 79.4 万 ， 整合商家数量达到 10,000 家 ， 并配备了超过 1,000 名专属经营管家 。 开发商增值服务主要是为开发商提供协销、物业承接查验等服务 ， 与开发商蓝光发展的销售、竣工交付进度相关 。 2016-19 年社区增值服务收入年均复合增速为 50.7%；平均毛利率约 50% ， 优于行业平均水平 。
物业服务百强管理的建筑面积和项目数量快速增长 ， 龙头增速快于行业 ， 西南地区管理面积增速居全国首列 。 根据中指院的数据 ， 物业服务百强企业的在管总建筑面积从 2015 年的 50 亿平方米增至 2019 年的 104 亿平方米 ， 年均复合增长率为20.5% 。 2018 年物业公司开启在港上市热潮 ， 集资、扩大规模是物业企业发展的必由之路 。 百强企业紧跟城市群政策导向 ， 充分利用区域经济发展和人口流入优势 ， 重点挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求 ， 进行规模化布局 。 京津冀区域、长三角、大湾区及成渝城市群物业管理公司在管物业的总建筑面积预计于 2021 年将达到 24 亿/57 亿/21 亿/31 亿平方米 ， 2018 年到 2021 年的复合年增长率分别为 3.2%、4.5%、4.9%及 6.3% ， 其中 ， 西南地区增速最快 。
首次覆盖 ， 现金流折现法显示每股股价 74.7 港元 。 对比行业 26 家物业公司 ， 蓝光嘉宝的在管面积属于中游水平 。 当前行业平均市盈率 47.69 倍 ， 蓝光嘉宝当前估值 20 倍；20/21 年行业平均预期市盈率 32/23 倍 ， 蓝光嘉宝 18/14 倍 ， 考虑到蓝光嘉宝的区域龙头地位、综合实力全国 11 强、较快管理面积增速、优于行业的利润率 ， 我们认为当前估值有较大上升空间 。
【股票|蓝光嘉宝服务：区域地产物业明珠 第三方收购将提速 给予“买入”评级 目标价74.7港元】
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