商业|河南县城市场崛起？豫西一县城人均商业面积已远超郑州，“直逼”北上广( 二 )
今年6月底 ， 万达商业宣布挺进中牟 。 该项目位于中牟县万胜路与宝峰街交叉口 ， 周边政府单位、住宅小区林立 。 规划中的中牟万达广场共计9层 ， 地下3层、地上6层 ， 建筑面积共计11万余平方米 。
中牟万达广场是万达在豫的第三个县级万达广场 ， 也有望成为其在豫开业最早的县级万达广场 。
据悉 ， 早在3年前 ， 万达广场就已经释放向河南县城进军的信号 。 签约于2017年的汝州万达广场项目是其对外释放的、计划进驻河南的首个县级万达广场;在2019年 ， 万达商业向河南县级城市再进一步 ， 签约洛阳偃师 ， 其商业面积和规模都远远超过万达入豫的首店洛阳万达广场 。
在2020年8月6日万达商业河南2020招商大会暨年度答谢会上 ， 万达商管团队曾透露 ， 未来三年万达广场在河南的拓店速度会继续加快 ， 将布局河南17个省辖市及济源示范区 ， 并进驻更多的百强县 。 截至目前已经注册和达成初步合作协议的商业项目已达37个 。
在业内看来 ， 百强县有大量的等待被激发的消费潜力 。 有数据显示 ， 百强县以不到全国2%的土地 ， 7%的人口 ， 创造了25%的县域GDP ， 10%的全国GDP 。
另外 ， 轻资产运作也是万达广场下沉的助推器 。 资料显示 ， 在2017年新发展的47个轻资产广场 ， 其收益相当于自持物业的16个万达广场 。
据悉 ， 万达广场在2011年时就已经开始向三、四线城市进军 ， 2018年、2019年接连两年万达在三、四线城市新开购物中心的数量都超过了七成 。
据初步统计 ， 除了万达广场 ， 还有新田360(武陟店)、吾悦广场(荥阳店)等陆续挺进河南县城 。
谁将是与“地头蛇”对决的冲锋者?
外来商业的融入 ， 也给本土商业和地产商们带来思维的碰撞 。
据谢振介绍 ， 地市开发商多按照住宅开发的思维去开发商业 ， 真正招商时 ， 建筑结构无法达到想要引入主力店的要求 。 在此背景下 ， 拼招商政策成了县城商业招商的主要手段 ， 不少商业因此被拖累 。
在RET睿意德华中区总经理石俊东看来 ， 县级市场商业很多都没有筹划好整体项目的财务模型 ， 预设较高的回报率将给招商运营带来很大的、不切实际的盈利压力 ， 且减少后期的招商运营投入 ， 导致项目进入恶性循环 。 在运营层面也面临着消费水平不高、租金收益不高、专业人员匮乏等实际问题 。
“虽然近几年县城商业体量比以前更大、业态更加丰富 ， 也有更多的资金和品牌进入 ， 但仍在租售和资金平衡方面存在很大挑战 。 ”石俊东说 。
当然 ， 河南地市中不乏封神级商业 ， 比如许昌的胖东来、洛阳的大张等 。 它们是外来商业巨头们最强势的对手 ， 但纯做商业运营的企业投资实力和现金流很难跟外来商业做对比 。 而县城版图扩张 ， 让外来商业有了入侵的机会 。
石俊东提到 ， 很多地市规划新区时 ， 通常都会规划大型商业 ， 对投资和运营能力都有较高要求 。 近几年地市房地产市场的增长 ， 也为万达和新城等商业运营商提供了进驻的市场和资金支持 ， 对本地商超零售企业造成较大冲击 。
石俊东认为 ， 诸如胖东来等商超企业 ， 一方面继续加强提高自己的本地服务优势 ， 另一方面开始以主力店形式再下沉到县级市场 ， 并寻找机会开发优质物业占据地段优势和形成竞争壁垒 。
“过江龙”能否撂翻“地头蛇”?这个话题早在百货时代就发出疑问 。 而十多年过去 ， “地头蛇”装备不断升级 ， 挑战者几近丢盔卸甲 。
十年之后的今天 ， 在县城这样的商业新兴领地里 ， 正待迎来一场精彩绝伦的强者对决 。
人们期待着 ， 下一个十年 ， 细说这场对决战果 。
来源：河南商报
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