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中国证券报|融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战

近来市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温 。 专家表示 ， 近期房地产市场热度有所上升 ， 部分城市房价出现较快上涨势头 ， 土地市场表现活跃 ， 可能导致房地产调控政策的加码 。 适度调整融资政策 ， 有助于抑制房企激进扩张 ， 防止债务风险积累 ， 而在这一过程中 ， 一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战 。
监管收紧风声不断
最近 ， 不断有关于房企融资政策变化的消息在市场上流传 。 比如 ， 有媒体报道称 ， 为控制房企有息债务规模 ， 监管部门出台融资新规 ， 设置“三道红线” ， 并按照触线情况将房企划为“红、橙、黄、绿”四档 ， 负债率过高的房企将被削减发债规模 。 此后有媒体称 ， 有关部门召集部分房企开会 ， 了解行业对融资新规的反应 。
对此 ， 中国证券报采访人员联系住建部有关人士进行核实 ， 截至发稿 ， 尚未得到明确回复 。
值得一提的是 ， 此前已有多个地区收紧房地产调控政策 ， 其中涉及房地产融资政策的不少 。 比如 ， 近期咸阳市政府发布通知 ， 要求加强开发购地资金来源审查 ， 禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款 。
多位业内专家及券商分析师表示 ， 房地产融资政策存在进一步收紧的可能性 。
天风证券首席固收分析师孙彬彬指出 ， 随着经济恢复 ， 近期一线城市及部分热点二线城市房价出现上涨势头 ， 同时土地市场持续活跃 。 这一方面说明房企目前资金面并不紧张 ， 另一方面可能进一步刺激房价上涨预期 。 而房地产销售快速恢复 ， 带动居民中长期信贷持续大规模增加 ， 金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注 。
国盛证券首席固收分析师杨业伟也表示 ， 7月房地产行业信用债发行规模达642亿元 ， 创出新高 。 同时 ， 二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行处罚 。 银保监会要求 ， 坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象 ， 融资政策或再度收紧 。
现金流更依赖销售回款
【中国证券报|融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战】有机构测算 ， 倘若按照“三道红线”标准执行 ， 近半数房企发行人会受到影响 ， 而大型房企的债务融资将普遍受到影响 。
“今年8-12月 ， 总计有约2536亿元存续房地产债券到期 ， 到期偿债压力较重 。 ”杨业伟称 ， 如融资限制政策出台 ， 短期内将使房企资金面承压 ， 企业偿债能力面临挑战 ， 未来控制成本、提升经营效率将是房企的生存之道 。 同时 ， 随着地产调控不断深入 ， 优质资源将继续向盈利能力强、营运效率高的企业积聚 ， 经营不善的企业则将被逐步淘汰 ， 行业集中度可能进一步提升 ， 房企强者愈强的局面可能出现 。
杨业伟还称 ， 在融资渠道受限情况下 ， 销售回款能力将是房企持续经营的关键 。 截至2020年6月 ， 房地产开发自筹资金累计约26943亿元 ， 其他资金累计约42563亿元 ， 分别占房地产开发资金总量的32%和51% 。 企业可通过高周转的方式促进销售资金回流 ， 不断提高其他资金的占比 ， 缓解外部融资收紧压力 。
“最大程度发挥资金的效益也将成为房企提升管理的重要方面 。 房企应提高资金管理的精细度 ， 建立资金精细化管理体系 ， 优化资金使用环节 ， 保障资金高效运营 。 同时 ， 房企应不断提高周转速度 ， 控制拿地成本 ， 提高资金使用效率 ， 继续向管理要效益 。 ”中国指数研究院专家表示 。
本报采访人员 王舒嫄
中国证券报|融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战
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