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刚需探房|福州金山片区旭辉江山雲出分析

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今天聊聊金山片区的旭辉·江山雲出 ， 这个楼盘目前备案价还没出来 ， 之前有遇到楼盘销售 ， 了解了一下这个楼盘大体信息 ， 这次总体分析一下 。
旭辉·江山雲出：地处仓山区洪湾路东侧 ， 华润橡树湾北侧 ， 近飞凤山奥体公园 。

土拍情况：2019年10月9日 ， 旭辉&永同昌联合体仅经过一轮举牌 ， 以底价22.18亿竞得福州宗地2019-48号 ， 楼面地价12452元/㎡ 。
地块占地面积94746㎡ ， 土地用途为商住用地 ， 土地使用年限为住宅70年、商业40年 ， 容积率1.88 ， 限高50米 ， 配建10%安置型商品房 ， 按15100元/㎡销售；配建公租房20000㎡按照7590元/㎡回购 。
分析：在19年楼市冷淡期 ， 旭辉以一轮拿下这个地块 ， 而且配比10%安置房和少量公租房 ， 对于这个区域1w2的楼面价是有一定性价比 。
楼盘情况：楼盘容积率1.88 。 带装修交付 。 共1553户 。 规划了多层 ， 小高层 ， 高层板楼 。
分析：楼盘是一个低容积率 ， 1500多户 ， 比较适中 ， 楼体分三类 ， 选择性也比较大 。
户型：89 ， 108 ， 120 ， 138四种户型 。
89：三房两厅两卫 ， 是市面比较流行的一种户型 ， 三房朝南 ， 各房间的空间都不大 ， 阳台相对于别的楼盘89平米稍大 。

108：三房两厅两卫 ， 近期少见的户型 ， 类似横厅设计 ， 三房朝南 ， 看上去客厅和餐厅混合空间大 ， 但是动静不分离 ， 影响日常的卧室安静

120：四房两厅两卫 ， 目前市面较多见的户型 ， 三房朝南 ， 走廊较长 ， 总体还行

【刚需探房|福州金山片区旭辉江山雲出分析】138：四房两厅两卫 ， 类似108户型的设计思路 ， 一样存在动静问题 。

分析：户型总的四种 ， 选择性也较多 ， 从户型图来看有不少赠送面积和阳台封包 ， 因为是带装修交互 ， 现在福州很多不允许阳台封包 ， 询问现场销售说该楼盘可以 ， 至于实际情况如何也不好说 。
区位：楼盘位于洪湾路 ， 这个区域目前主要的次新房是橡树湾 ， 红树林 ， 融信白宫 。 这3个楼盘相对于2016至今 ， 涨跌幅度也较大 ， 对比其他区域 ， 目前整体涨幅偏小 ， 在2016年之前 ， 楼盘就已经是14000-20000 ， 高峰期：3w左右 ， 目前二手房在23000左右 。 区域主要优势看江 ， 劣势：近三环噪音 ， 周边交通出现不便 。 附近生活气息不够 ， 还存在不少工业区 。
分析：洪湾区域由于周边无地铁 ， 公交也较少 ， 导致交通不便 ， 次新房较多 ， 导致近2年下滑幅度巨大 。 周边目前还是需要政府加大交通的扶持 ， 以及配套开发 。

价格：按销售的说法 ， 楼盘备案价可能在29000带装修左右 ， 其实对于12000的楼面价 ， 如果毛胚备案价能在23000左右 ， 对比周边二手房还是有较高性价比 ， 但是29000带装修的价格 ， 相当于26000的毛坯价 ， 已经高出周边次新房不少 ， 而且开发商的3000装修价也是大家不想接受的 。
分析：由于备案价还未公布 ， 并且楼盘是带装修备案 ， 如果备案价在26000左右 ， 还算合理 ， 过高的话对于周边二手房就没什么优势可言 。
总结：因为最近楼盘快要备案开盘了 ， 暂时分析这些 ， 洪湾周边的次新房目前来看楼盘还是较好的 ， 下滑幅度也是巨大 ， 如果在首付充足的情况下 ， 该盘的备案价就要量力而行了 。 毕竟周边的二手房体量也不小 。 不过个人估计备案价应该会在28000左右 。 就看市场的接受度了 。 周边目前配套不足 ， 交通巨大劣势 。 不知道一期开盘去化如何 。
题外话：由于联系过销售 ， 最近经常打电话联系我去现场看 ， 因为没有购买意愿 ， 就没去现场看 ， 按销售说法 ， 现场非常火爆 ， 有意向客户2000多组 ， 但是实际情况大家自己品味把 。
后续：最近福州开盘了不少新盘 ， 各个文章都写的异常火爆 ， 至于什么情况 ， 后面也分析一波 。


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