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银行|LPR转换迎倒计时，房贷要不要转？

大河报·大河财立方采访人员 徐兵 张利瑶
这几天 ， 房贷族丁先生正在被一个问题困惑——选择固定利率还是LPR?不过 ， 这个必答题已真正到了抉择时刻 。
8月12日 ， 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称 ， 将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款 ， 按照相关规则统一调整为LPR定价方式 。
这是否意味着固定利率的客户就失去选择权?到底要不要转?哪种最划算?一系列疑惑摆在房贷一族面前 。
不想接受该怎么办?银行人士：可转回
8月12日 ， 五大行宣布“批量转换LPR”的消息在朋友圈炸了锅 。 随后 ， 不少网友表示已收到银行的通知 ， 不过他们的质疑也不少 。
家住郑州的丁先生就是其中一位 ， 由于工作忙以及相关专业知识缺乏等原因 ， 一直没去了解LPR转换是怎么回事 。 当他看到朋友圈以及微博刷屏此事时 ， 才晃过神来 ， 要做出选择了 。
“我不想转 。 ”丁先生直言不讳告诉采访人员 ， 当年我买房办的贷款利率比较低 ， 并且已经还了十来年了 ， 即使转成LPR ， 也省不了多少钱 。 如果银行批量帮我们转了 ， 还能转过来吗?
就这一问题 ， 大河报·大河财立方采访人员联系了中国银行郑州某支行贷款中心李经理 。 他说 ， 银行批量转换并不意味着 ， 客户不再能选择固定利率 。 其实 ， 各家银行都有明确 ， 如果符合条件的客户不想转换 ， 可以跟贷款银行取得联系 ， 不进行转换 。 若因为一些原因被批量转换的客户 ， 可以于12月31日前 ， 进行自主转回 。
“很方便 ， 在银行手机APP上就可办理转回 。 ”他补充说 。
采访人员注意到 ， 在各家银行通知公告里确实有提到：“如果客户不接受银行的批量转换规则 ， 可于一定日期前 ， 通过多种渠道进行自主转换;批量转换完成后 ， 如果客户对转换结果有异议 ， 可于今年底前 ， 进行自助转回或与贷款经办行协商处理 。 ”
另外 ， 大河报·大河财立方采访人员在采访中也注意到 ， 在五大行发布“批量转换LPR”通知之前 ， 不少股份制银行已发布过批量转换信息 ， 甚至一些银行已经进行了批量转换 。
采访人员梳理信息发现 ， 截至目前至少还包括招商银行(4月上旬)、中信银行(7月21日)、民生银行(7月中旬)、兴业银行(8月14日)等多家银行发布过将代客户进行批量转换的时间 。
“我们已经进行了批量转换 。 ”中信银行一贷款经理告诉采访人员 ， 近期 ， 不少客户找我咨询相关问题 ， 不过了解情况后 ， 很多客户还是选择转换 ， 并没有去转回 。 “从当前利率水平情况看 ， 转和不转差别并不大 ， 但主要看未来的利率走势 。 ”她说 。
啥是LPR?为何银行要批量转成LPR?
那么要不要转呢?在搞懂转不转之前 ， 先要摸清啥是LPR 。
LPR利率是贷款市场报价利率的简称 ， 由具有代表性的18家报价行 ， 根据本行对最优质客户的贷款利率 ， 以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价 ， 由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出 ， 为银行贷款提供定价参考 ， 每月20号更新 。 LPR包括1年期和5年期以上两个品种 。
最新一期LPR为央行7月20日公布的：1年期LPR为3.85% ， 5年期以上LPR为4.65% 。 以上LPR在下一次发布LPR之前有效 。 从近几个月走势上看 ， LPR一直处在下行中 ， 不过 ， 近四个月LPR一直未发生改变 。
银行|LPR转换迎倒计时，房贷要不要转？
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那么 ， 为啥银行催出客户转换LPR呢 ， 甚至直接批量转换?
上述中国银行李经理告诉采访人员 ， 银行之所以催出客户转换 ， 甚至进行批量转换LPR ， 一方面是落实中国人民银行〔2019〕第30号公告 ， 另一方面也是担心部分客户错过这个转换机会 。 此外 ， 统一默认进行调整 ， 也有利于减少银行的工作量和双方成本 。
根据中国人民银行要求 ， 自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值) ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率 。
定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换 。 已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换 。 存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成 。
不过 ， 对于贷款一族来讲 ， 转换的好处也有很多 。 最重要的是一点是 ， 未来利率预期是下滑的 ， 相对更有利一些 。
上海迈柯荣信息咨询有限责任公司董事长徐阳在接受采访人员采访时表示 ， 从当前经济形势来看 ， 疫情后金融环境整体相对宽松 ， 房贷利率保持在平稳水平 ， 且总体来看还是有一定的下行趋势 ， 因此对于短期内即可还清贷款的客户来说 ， 选择LPR似乎更具优势 。
“LPR 利率短期内还是有一定的下行趋势 ， 但中长期来看 ， 还是会保持稳定的 。 ”徐阳说 。
事实上 ， 中信银行贷款中心经理也给出类似的看法 。 在他看来 ， 三五年内 ， 利率继续下行可能比较大 ， 选择浮动相对更划算 。
“固定利率还款的优势在于计算方便 ， 包括还款总额以及每个月还本付息的金额都是固定的 ， 同时不会受未来外界因素影响发生比较大的变化 。 不过如整体利率环境下跌 ， 固定利率还款还是会维持相对比较高的利率 ， LPR还款方式正好相反 ， 会随着外部经济环境浮动 。 ”他解释说 。
哪些贷款不参与批量转换 ， 转换后又能省掉多少钱?
采访人员注意到 ， 并非所有贷款都可以参与此次LPR转换 。 此次公告中 ， 各家银行也明确了批量转换的范围：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放 ， 同时在批量转换日之前还没有进行主动转换的存量浮动利率贷款 。
同时 ， 各银行也列出了不参与此次转换的贷款类型 ， 主要是公积金个人住房贷款和公积金贴息贷款 。
其中 ， 工行详细列出了六类不参与批量转换的贷款：(一)剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款 ， 即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款;(二)固定利率贷款;(三)公积金个人贷款;(四)经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款;(五)已参考LPR定价的个人住房贷款;(六)当前逾期贷款 。
中行的批量转换范围是：在2020年8月24日(含)前尚未办理完成定价基准转换的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(不包含公积金个人住房贷款、军人公积金贷款、公积金贴息贷款) 。
农行规定 ， 2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放 ， 且截至2020年8月24日(含) ， 尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款 ， 不含公积金贷款和公积金贴息贷款) 。
交行的范围是 ， 2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放 ， 且在8月21日前尚未转换的参考贷款基准利率定价的浮动利率商业性个人住房贷款(不包括公积金贷款和公积金贴息贷款) 。
【银行|LPR转换迎倒计时 ， 房贷要不要转？】邮储银行规定的范围是：截至2020年8月25日(不含)尚未在该行办理定价基准转换的存量浮动利率商业性个人住房贷款(不含公积金个人住房贷款) 。
那么 ， 对房贷一族来讲 ， 又该怎样计算LPR?究竟又能省多少钱?
“还得看LPR下调情况 ， 应该每月能减少百十块吧 。 ”上述银行人士估测说 。
那么 ， 咱们看一看 ， 又是一个怎样的转换公式 。 转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数” 。
举例来说 ， 如果丁先生在前几年利率较低的时候贷款买了房 ， 当时与银行签的合同是基准利率打8折 ， 即4.9%×0.8=3.92% 。 那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88% ， 即负88个基点 。
由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日 ， 所以最近的参考LPR为2020年12月将公布的5年期以上LPR 。 假定该数值与当前LPR一样 ， 为4.65% 。 那么在上述例子中 ， 丁先生转换后的年利率为LPR-0.88% ， 即4.65%-0.88%=3.77% ， 比原利率低了0.15% ， 但此后利率的变化取决于未来LPR的变动幅度 。
虽然近四个月LPR报价均保持不变 ， 但总体来看有一定降息幅度 。 从LPR机制推出以来 ， 5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点 ， 从4.85%降到了4.65% ， 以首套房贷100万元贷款30年为例计算 ， 每月房贷可以少还120多元 。


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