新华报业网|《契税法》来了，买房有何新变化？
房子是家庭生活的刚需 ， 房屋买卖任何一个细小的变动都牵动人心 。 8月11日 ， 第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》（下称《契税法》） ， 该税法将于2021年9月1日起正式实施 。 与目前施行的1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（下称《暂行条例》）相比 ， 此次契税“新规”有何变化？真如网上所说 ， 买房成本要增加了吗？
契税税率3%至5% ， 与此前一致
新版《契税法》中 ， 最受老百姓关注的当属契税的税率问题 。 有消费者关注到 ， 此次通过的《契税法》提出 ， 契税税率为3%至5% ， 比当前各地实施的优惠税率有所增长 ， 因此认为该条款是税率提高的预兆 。
事实上 ， 此次税率并没有实质性变动 。 “这次契税法是例行修订 ， 指导税率没有变化 ， 各地仍有一定折扣 。 ”南京房地产学会副会长孟祥远第一时间发了朋友圈 ， 为购房者打消疑虑 。
自1997年施行至今的《暂行条例》中 ， 契税税率就已被确定为3%-5% ， 并明确 ， 契税的适用税率 ， 由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定 ， 并报财政部和国家税务总局备案 。
在《暂行条例》的基础上 ， 《契税法》对契税税率条款进行了增补 ， 提出省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率 。
以南京为例 。 目前 ， 南京契税征收标准共分为6种：家庭唯一住房≤90㎡ ， 税率为1%；家庭唯一住房＞90㎡ ， 税率为1.5；二套房≤90㎡ ， 税率为1%；二套房＞90㎡ ， 税率为2%；三套房 ， 税率为3%；非住宅 ， 税率为3% 。
“这一规定体现了健全地方税体系改革思路 ， 赋予了地方一定税政管理权限 ， 有利于调动地方加强税政管理的积极性 ， 因城施策促进房地产市场健康发展 。 ”财政部税政司司长王建凡表示 。
【新华报业网|《契税法》来了，买房有何新变化？】免征契税范围扩大 ， 夫妻、法定继承人均可免税
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属 ， 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属 ， 这两种情况被纳入此次《契税法》免征契税的范围之中 ， 成为新《契税法》的一大改变 。
然而 ， 记者浏览查阅国家税务总局官网发现 ， 夫妻间免征契税、法定继承人免征契税的规定并非一项新政 。
在财政部和国家税务总局联合发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》中写明 ， 早在2014年 ， 夫妻之间变更房屋产权 ， 包括在产权证上加上或减去一方的名字等 ， 就已经明确免征契税了 。
而对于法定继承人继承房产不征收契税的规定还要更早 。 根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函﹝2004﹞1036号）规定 ， 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属 ， 不征契税 。 因此 ， 2004年起 ， 对法定继承人继承房产就已不征契税了 。 与此同时 ， 根据现行税收政策 ， 法定继承人继承房产除了不征契税 ， 增值税、个税也是免征的 。
“此次契税法将免税条款上升为国家法律 ， 使各地操作更加规范 ， 有法可依 。 ”此外 ， 法律专家还提醒 ， 继承的房产在再次转让时 ， 属于二手房交易 ， 届时卖房人要缴纳全额5.5%的营业税（房产证满5年的普通住房不需要缴纳） ， 以及房产交易盈利部分20%或者房款1%的个人所得税（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除） 。
删除“国有土地”限制 ， 农村集体经营性用地概念凸显
《契税法》与《暂行条例》相比 ， 过去的条例很多内容已经过时 ， 一些新的住房、土地等交易形式出现 ， 必须在升级为法律的同时 ， 对相关内容的进行修正、删除或补充 。
从征收范围来看 ， 此次《契税法》删除了“国有土地”的限制 ， 并将“农村集体土地承包经营权”的表述修改为“土地承包经营权和土地经营权” ， 实际上增加了农村集体经营性用地的概念 。
今年1月1日 ， 新《土地管理法》正式执行 ， 集体经营性用地可以直接入市是其中的最大亮点 。
此前 ， 集体经营性建设用地不能入市 ， 如果要入市交易 ， 必须通过变更为国有土地 。 新《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记 ， 并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下 ， 通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用 。 同时 ， 使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押 。
其中随着新土地管理法的落实 ， 农村集体经营性建设用地交易必然增加 ， 相关契税征收必须有法可依 ， 新《契税法》就给农村“三块地”改革提供了征税依据 。
此外 ， 《契税法》还明确了以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的 ， 应当依照本法规定征收契税 ， 这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税 ， 使得此类交易税费征收根据规范 。
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