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新华社|房地产市场开始从增量时代进入存量时代，百强房企近半数涉足城市更新

【新华社|房地产市场开始从增量时代进入存量时代，百强房企近半数涉足城市更新】近年来 ， 国内城市化进程不断加快 ， 城市发展布局和结构日趋合理 ， 但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状 。 在此背景下 ， 房地产市场开始从增量时代进入存量时代 ， 城市更新成为未来城市发展的新增长极和房企业务布局的新风口 。
政策加持带来新风口
伴随城镇化进程的不断推进 ， 近年来房地产的销售规模也在不断增长 。 与此同时 ， 部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺 ， 三旧改造、城市更新成为新的风口 。
根据住建部统计数据 ， 全国共有老旧小区约17万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 ， 初步估算的投资额将高达4万亿 ， 集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市 ， 城市发展迈入存量时代 ， 产业发展面临新诉求 ， 城市建设和房地产发展需要寻找新的空间 。
7月24日 ， 中央层面召开房地产工作座谈会 ， 针对北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市总结房地产长效机制试点方案实施情况 ， 分析当前房地产市场形势 ， 部署下一阶段房地产重点工作 。 其中提出 ， 要做好住房保障工作 ， 因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造 ， 着力解决城市新市民和年轻人住房问题 。
业内分析认为 ， 一方面 ， 当前城镇老旧小区改造的体量在明显加大 ， 未来将成为加快城镇化建设的重要助推器；另一方面 ， 今年是棚改的收官之年 ， 部分城市棚改仍有一定体量 ， 短期或对当地市场仍有一定支持 。
事实上 ， 近两年针对三旧改造、城市更新的政策部署一直在陆续推出 。 2019年7月 ， 中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程 ， 加快推进信息网络等新型基础设施建设” 。 12月 ， 中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作 ， 加强城市更新和存量住房改造提升 ， 做好城镇老旧小区改造 ， 大力发展租赁住房” 。
进入2020年 ， 财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造 ， 包括：将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围；鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等 。
业内分析认为 ， 未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善 ， 支持民生保障工作顺利开展 ， 并进一步拉动地产领域的有效投资和消费 。 基于此 ， 城市更新、三旧改造也将成为房地产行业发展的主方向之一 。
百强房企纷纷涉足城市更新
在地方层面 ， 城镇化率较高的广州、深圳华南区域在城市更新方面已经走在全国前列 。 房地产企业也已经纷纷参与 ， 进行谋划铺排 。 以华南区域市场为例 ， 碧桂园、中国恒大、佳兆业、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、绿景中国等等房企已经率先投子布局 。
亿翰智库一位分析人士认为 ， 我国商品房市场化改革的20余年里 ， 房地产行业发生了翻天覆地的变化 ， 全国商品房销售金额达16万亿 ， 龙头房企销售金额超7000亿元 ， 而且龙头房企未来3年内实现万亿规模也属确定性事件 ， TOP30房企未来的行业集中度将达到50% 。
“房地产行业正从增量市场逐步过渡到存量市场 。 这意味着 ， 新房增长的空间不断缩小 ， 而且会逐步过渡至下行状态 ， 并在一定阶段后逐步维持在一定水平 。 ”该人士分析指出 ， “存量时代来临 ， 房企蜂拥进入城市更新领域将成为新常态 。 ”
根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的调查研究 ， 百强房企当中已经有47家涉足城市更新领域 。 随着房地产增量市场天花板的见顶 ， 借道城市更新业务寻找新的业绩增长点 ， 已成为大部分房地产企业的共识 。
“根据企业年报和公开信息 ， 梳理房企参与城市更新的情况 ， 可以看出在百强上市房企中 ， 近半数企业涉足了城市更新领域 。 ”克而瑞地产研究中心研究员沈晓玲分析表示 ， 若聚焦到前50家上市房企 ， 这一比例更是达到了61% 。
在沈晓玲看来 ， 房企纷纷加入城市更新的新赛道 ， 有多方面原因 。 首先 ， 一二线城市土地供应趋紧 ， 通过对旧区的整治改造和再开发 ， 可以有效补充一二线城市土储；其次 ， 对比竞争激烈的招拍挂拿地方式 ， 参与城市更新能以更低的地价获取土地 ， 这意味着企业能实现更高的利润率；最后 ， 城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区 ， 这些项目一般布局在较为中心的核心地带 ， 若再改造后入市 ， 有较好的市场预期 。
亿翰方面也认为 ， 存量房屋改造正在成为房企主战场 。 “不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求 ， 或需外观翻新 ， 或基本配套待更新升级 ， 或整体急需拆除重建 ， 这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向 。 ”
“周期长、耗资大”成为新挑战
虽然接近半数百强房企已经布局城市更新业务 ， 但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响 ， 涉及的规模也有较大差距 。 根据企业披露的公开信息 ， 可以发现房企参与城市更新的规模跨度巨大 。 规模大的涉及100多个项目 ， 总建筑面积逾7000万方 ， 规模小的仅参与了1个项目 ， 不到10万方 。
针对存量时代的城市更新领域 ， 亿翰方面认为 ， 项目运营将成为房地产企业新的挑战 。 尤其是在融资趋紧 ， 销售增长放缓的行业大环境下 ， 大力度参与城市更新项目并非明智之选 。 “如果说招拍挂拿地是短期打法 ， 那么城市更新就属于中长期经营 ， 为企业更长远的发展谋划 ， 相比于招拍挂的快周转模式 ， 城市更新普遍周期长 ， 资金占用量大 。 ”
对参与企业而言 ， 资金将成为最大挑战 。 上述亿翰智库分析人士指出 ， “如果没有足够资金 ， 企业可能难以熬过城市更新项目的漫长周期 。 一般情况下 ， 除了一些旧厂房产权清晰 ， 周期相对较短外 ， 旧村改造、旧城改造的周期普遍较长 ， 十年周期也非鲜见 。 ”
此外 ， 城市更新与招拍挂拿地建设销售模式有明显差异 。 以旧村改造为例 ， 项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约 ， 争取村民同意完成拆迁、补偿 ， 拆迁完成后进入土地整备 ， 然后取得土地证 ， 最后再进入正常的开发销售阶段 。
“而其中最大的难点或在于拆迁、补偿阶段 ， 与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一 。 ”该人士指出 ， 各个城市针对城市更新政策存在一定差异 ， 普遍需要争取100%或90%以上主体同意才可进行项目的拆迁工作 。 一些旧村项目还存在产权不清问题 ， 这些因素都将加大企业城市更新项目操作的风险 。
“不仅如此 ， 当前各城市针对城市更新政策正在不断更新 ， 部分城市对于企业的要求不断提高 ， 例如必须具有整村改造的经验等 ， 这也在一定程度上提高了企业的进入门槛 。 ”该人士指出 。
克而瑞方面针对北京、上海等一线城市的城市更新项目调研发现 ， 由于政策利好、市场较为开放 ， 近30家上市房企在这些城市布局城市更新项目 。 不过 ， 在企业参与度上 ， 地方性国企占绝对优势 。 一方面这些企业普遍承接着良好的政府资源 ， 在项目获取和土地获取上有较强的议价能力 ， 往往是政府直接授权的对象；另一方面 ， 地方性国企在融资成本和渠道上表现更为突出 ， 能够抵抗住资金压力 。
亿翰方面指出 ， 城市更新成为存量时代谋划新篇章的新方向 ， 也是抵御行业见顶风险的利器 ， 但未必所有企业都能有所建树 。 尤其对于一些中小规模企业 ， 不宜将过多精力投入城市更新领域 。 “当务之急应将资源投入到可更快实现变现的项目上 ， 追求一定规模目标 ， 聚集资源 ， 降低融资难度 ， 为长期可持续发展蓄力 。 ”
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