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|存量房贷利率“换锚”即将结束

存量房贷利率“换锚”即将结束
贷款者若不主动银行将替你做主
□楚天都市报采访人员 陈红 见习采访人员 雷原 实习生 雷奥
“转换为LPR后 ， 原来的利率折扣还有吗？”“如果是公积金贷款 ， 要换为LPR吗？”“如果不做任何操作 ， 是不是就等于选择了固定利率？”
按央行规定 ， 本月31日之前 ， 存量浮动利率贷款要完成定价基准转换 ， 贷款人可与金融机构协商决定“换锚”为LPR ， 还是固定利率 。如今时间还剩20天 ， 不少房贷一族对于到底是选择固定利率还是转成LPR仍存在一些疑问 ， 采访人员对此采访了部分业内人士 。
多数人淡然面对利率转换
【|存量房贷利率“换锚”即将结束】在武汉江汉路一家国有大行的网点内 ， 采访人员咨询客户经理了解到 ， 目前前来银行网点办理房贷利率转换业务的人并不多 。但她表示 ， 这并不代表办理了这项业务的人少 。“我们银行已经通过短信、微信等多种方式通知客户 ， 进行存量房贷定价基准的转换 。近期咨询的客户明显增多 ， 来网点办理此项业务的少 ， 一方面是因为疫情的原因 ， 另一方面客户自己在手机上就能方便地操作 。”
采访人员随机采访发现 ， 已有不少人完成了房贷利率的转换 。从事金融行业的张女士说 ， 从去年8月至今 ， 人民银行已发布12次LPR ， 与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65% 。她认为未来的LPR水平可能呈现下降趋势 ， 于是她选择了“LPR+浮动利率”的方案；而另一名男士认为 ， 他的房贷合同约定利率并不高 ， 所以选择了固定利率 ， 不用操心未来利率的涨跌 。
家住光谷的黄女士则表示 ， 她在7月底收到贷款银行发来的短信 ， 银行于7月30日开始对房贷的利率定价方式统一转换为LPR浮动利率定价 。“其实对于我这种选择困难症 ， 银行统一转换挺好的 ， 还款额相差也不大 。”
也有一些市民仍在观察
业内人士表示 ， 在预期LPR下行的背景下 ， 贷款人选择浮动利率定价会比较合适；但在通胀上行等因素影响下 ， 今后LPR也不排除会进入上升周期 ， 浮动的房贷利率也可能随之走升 。正是这种不确定性 ， 让不少存量房贷客户仍在“拖延”观望 。
采访人员采访中 ， 市民黎先生提出了疑惑：自己的房子买得早 ， 当时房贷利率享受了九折 ， 如果转换为LPR定价 ， 这些优惠是不是就没有了 。对此 ， 某股份制银行客户经理郝同利解释说 ， 黎先生的理解有偏差 。房贷利率之前参考的标准是由央行统一制定的基准利率 ， 目前黎先生执行的实际房贷利率 ， 是基准利率的九折 ， 即4.9%×0.9=4.41% 。而如果转换为LPR定价 ， 就将在相应期限LPR基础上减去相应的基点 。也就是说虽然今后的房贷利率随着LPR的波动而波动 ， 但这个优惠是一直存在的（详细算法附后） 。
客户若不主动 ， 银行系统将给出选择
存量个人贷款的定价基准转换原则上到8月31日结束 。若贷款人未在此前转换 ， 银行将会如何处理？采访人员了解到 ， 银行系统将自动调整为LPR浮动利率或固定利率 ， 但不同的银行标准不一 。
招商银行早在今年2月底就公告称 ， 该行会在2020年4月将存量浮动利率住房贷款的定价基准转换为LPR ， 客户无需进行操作；武汉农商行上月底通知客户称 ， 将于2020年7月30日开始对个人住房贷款的定价方式统一转换为LPR浮动利率定价；湖北银行则于本月初公告称 ， 拟定于2020年8月10日之后对客户在转换范围内的尚未申请转换为LPR定价方式的个人贷款统一转换为LPR浮动利率定价方式；此外 ， 光大银行和中信银行表示 ， 2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款 ， 按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价 。
几家国有银行目前没有发布明确公告 。不过采访人员拨打工行、中行和建行的客服电话了解到 ， 如果转换期结束 ， 仍有客户没有主动做出选择 ， 银行系统将默认为固定利率 ， 即原合同当前执行的利率水平 。
问题
调整方案有哪几种？
有两种：一个是转换为LPR加点形成的浮动利率；另一个是转换为固定利率 ， 转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平 ， 利率水平在合同剩余期限内固定不变 。
此外 ， 有三种情况不需要调整：公积金个人住房贷款或组合贷款中的公积金部分；固定利率贷款；2020年底前到期的个人住房贷款 。
问题
转化成LPR ， 你的房贷利率到底怎么变？
（1）确定点差（可为负值 ， 在合同剩余期限内固定不变）
点差=转换前的房贷利率-2019年12月的相应期限LPR（该月5年期以上LPR为4.8%）
拿黎先生举例 ， 他目前房贷利率是基准利率的9折 ， 即4.9%×0.9=4.41% 。贷款还剩12年 ， 所以适用的是5年期以上贷款 。因此 ， 他的固定点差=4.41%-4.8%=-0.39% ， 也就是-39个基点 。
再比如 ， 黄女士目前房贷利率是基准利率上浮10% ， 即5.39% 。剩余期限20年 ， 同样适用的是5年期以上贷款 。她的固定点差=5.39%-4.8%=0.59% ， 也就是59个基点 。
（2）确定房贷利率
转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差
目前重新定价日 ， 不少银行可选择的重定价日为每年1月1日 ， 或按贷款放款日对应的日期 。
假设黎先生选择了重定价日为1月1日 。那么2020年由于锚定2019年12月LPR ， 因此房贷利率不会发生变化 。而到了2021年 ， 他当年全年的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%=4.21% ， 将较2020年下降20个基点 。
问题
转换要注意哪几点？
●定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换；
●借款人有多笔房贷的 ， 需要逐笔办理转换；
●原借款合同有两个（含）以上借款人 ， 需所有借款人意见一致且办理完成 ， 才可完成转换 。


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