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限竞房|石景山 限竞房尾声的“白热战”

7月底 ， 北京土拍市场又挂出2宗非限竞房用地 ， 其中石景山地块是今年含住宅地块起始总价最高的地块 ， 起始总价达69.78亿元 。 作为城六区之一的石景山 ， 在冬奥会和新首钢两大利好加持下 ， 承接着海淀与西城外溢人口 ， 且近几年新盘持续入市 。 近日 ， 采访人员来到石景山五里坨、古城及西黄村板块 ， 探访了石景山楼市现状 。
石景山楼市尽管将迎来不限价纯商品房时代 ， 但目前而言 ， 新入市的商品房项目周边竞品还是限竞房项目 ， 两者在户型设计上基本雷同 ， 加之限竞房价格优势突出 ， 商品房价格也以此为基准 ， 小幅提升 ， 差距不大 。 随着限竞房供应步入尾声阶段 ， 限竞新房存量不断减少 ， 不限价商品房逐渐增加 ， 两者依旧围绕“限竞房”思路操盘 ， 正面交锋 ， 形成竞争激烈的“白热战” 。
户型设计同质化 下跃式溢价争夺
在“房住不炒”政策落实背景下 ， 自2017年北京市限竞房项目土地首次出让 ， 及70/90政策限制下 ， 各大开发商追随政策 ， 纷纷入局 ， 限竞房一时间成为刚需楼市的主力 。 但随之而来 ， 限竞房也存在问题 ， 90平方米以下的面积限定 ， 让市面上出现大量89平方米的户型 ， 且户型设计同质化较为严重 。 而这对于房地产行业来说 ， 不利于百花齐放 ， 千篇一律的设计 ， 一定程度上也抑制了户型创新发展 。
限竞房|石景山 限竞房尾声的“白热战”
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对比石景山五里坨板块楼盘项目中的90平方米三居户型 ， 空间布局与户型设计大同小异、中规中矩 。 远洋五里春秋工作人员在介绍90户型说道 ， “该样板间由日本设计师本间贵史操刀 ， 日式房屋收纳实用性强” ， 尽管是三居两卫户型 ， 但在区域分隔上却存在浪费空间 ， 居室空间尺度较为紧凑 。 某项目推出经典的一期90三居一卫与网红的二期90三居两卫两种户型 ， 但其中的二期网红三面宽户型 ， 入门的卫生间仅能放下一个座便器 ， 空间极其狭小 ， 舒适性上有所降低 。
限竞房|石景山 限竞房尾声的“白热战”
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禧悦学府89平方米户型图
值得注意的是 ， 石景山五里坨板块项目是早期的限竞房项目 ， 而在2019年末开盘的禧悦学府汲取了市面上主流的限竞房经验 ， 推出多样面积、多种方案的户型 ， 供业主选择 。 在89平方米主力户型的样板间实际探访中 ， 最小的次居儿童房 ， 其9平方米的面积明显大于同类型户型的面积占比 ， 更加适合人们休息居住；户型中唯一遗憾是暗卫 ， 不便于通风换气 。 同时 ， 新入市的石景山古城板块长安云尚和西黄村板块禧悦学府样板间 ， 在布局空间感观上 ， 较早期限竞房户型都显得更加通透 ， 改善了89平方米紧凑的通病 。
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建设中的绿城西府海棠
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远洋五里春秋精装别墅样板间
此外 ， 石景山五里坨“三兄弟”项目 ， 以低密生态住区为优势 ， 吸引部分养老宜居的老年客群 ， 在限竞房存量都消减后 ， 将竞争战场转移到洋房下跃首层及下跃式别墅上 ， 纷纷围绕开发的下跃产品设计产生的溢价 ， 进行最后的销售扫尾 。 在绿城西府海棠洋房首层下跃样板间中 ， 地下空间并没有较好利用 ， 且内部并没有电梯置入 ， 天然带有低频使用和杂物储存属性的地下空间会增加使用难度 。 而远洋五里春秋的下跃式别墅样板间 ， 设计较为杂乱 ， 整体统一性较差 ， 其个性化的艺术精装并不能给客户带来主流的装饰效果示范 。
楼盘单价有高有低 总价格却趋同
同区域楼盘单价差异小 ， 在石景山五里坨板块中 ， 政府为改变石景山住房市场供需失衡的问题 ， 在2017年底开放了紧邻西山的五里坨低密生态住区的土地供应 ， 且为限竞房项目 。 由此 ， 绿城、万科、远洋等知名房企同时进驻石景山五里坨板块 ， 三个项目的限均价上限皆为52024元/平方米 ， 不同楼盘即使有不同的优惠政策 ， 其价格都不相上下 ， 故该区域的单价不相上下 ， 相同面积的房屋总价也难分伯仲 。
不同区域楼盘单价有一定差异 ， 但总价格却趋同 。 位于石景山西黄村板块的禧悦学府项目为限竞房项目 ， 其销售均价不超过62766元/平方米 ， 禧悦学府销售人员介绍道 ， “我们项目在疫情之前价格比较高 ， 可是在不限价商品房入市的疫情之后 ， 禧悦学府的价格相较于周围项目来说是最低的” 。 禧悦学府虽然价格比石景山的五里坨“三兄弟”等限竞房项目高 ， 但相比它们来说 ， 禧悦学府是石景山距离地铁最近的限竞房 ， 同时 ， 又有北大附的“加持” ， 故地理区位利好附加值较高 ， 限价相对也有所提升 。
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长安云尚样板间
石景山古城板块的长安云尚是中海拍下的不限价商品房项目 ， 销售均价在70000元/平方米浮动 ， 相较于禧悦学府项目 ， 单价高出约7000元 。 在实际踩盘中 ， 采访人员发现长安云尚项目78平方米可以做到三居的空间感 ， 相当于市面上90平方米 。 据销售顾问介绍 ， 78平方米得房率达到将近90% ， 88平方米得房率约92% ， 而如此高的得房率玄机在于赠送的“设备平台”面积 。
购买78平方米的房屋 ， 实际使用面积其实能达到将近90平方米 ， 其它88平方米、115平方米也由此类推 ， 在房屋付款中就能少付赠送的“设备平台”面积 。 由此一来 ， 长安云尚78平方米户型总价约546万元 ， 而禧悦学府89平方米户型总价约558万元 ， 单价高低不同 ， 但实际建面相同户型的总价格趋同 。
营销手段多样化 竞品竞争白炽化
近年来 ， 作为北京市城六区变化最大的石景山区域 ， 资源配置不断完善的趋势下 ， 各大开发商建立的楼盘也逐渐成型 ， 区域内的楼盘客群竞争激烈 ， 已经进入白炽化的阶段 。
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周边项目销售人员计算长安云尚78平方米的得房率
空间系产品的长安云尚 ， 在户型设计和得房率上都卯足了劲做到“极致” ， 并进行宣传营销 。 难以想象 ， 78平方米的户型能做到3.75米面宽的客厅 ， 而在89平方米三面宽网红户型中的客厅面宽才仅达到3.65米 ， 而赠送黄色区域外的“设备平台“面积 ， 将78平方米总体面积拓宽 ， 才能得到销售人员宣称的90%以上得房率 。 根据临近周边项目的销售人员计算 ， 按照长安云尚78平方米的户型图为基准 ， 其得房率只有78.9% 。
中海地产相关工作人员针对得房率高解释道：“中海的房基本都有赠送 ， 房本的得房率和赠送后的得房率有所不同 ， 建委验收合格之后再改到精装修里 ， 实际交房时打通设备平台 ， 就能多出个房间的面积 。 ”
据业内人士分析 ， 中海高达90%以上的实际得房率 ， 就是把有一定量的公共区域划入为业主独立使用的面积 ， 本质上是开发商为了多获利 ， 或者为解释高售价的某种不当手段 ， 也俗称“偷出来的面积” 。
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某项目竞品信息中的劣势分析
不同项目的销售人员其营销手段也是五花八门 ， 甚至不惜“踩低”周边的竞品项目 。 根据周边销售人员整理的竞品信息来看 ， 除去竞品基础信息外 ， 还着重强调了竞品的劣势 ， 从位置、交通、配套等多个维度进行劣势分析 。 同区域板块的项目销售人员 ， 对共同的资源配置说法不一 ， 远洋五里春秋的销售人员说道：“还在筹备规划中的项目地块 ， 我们不敢轻易同客户承诺 。 ”
【限竞房|石景山 限竞房尾声的“白热战”】文/宋欣


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