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中访财经|泰禾再生债务违约，救助？专家称：万科只是“拍了拍”泰禾( 二 )


对于质押股权解冻的时间 ， 泰禾集团并没有给出明确答复 。 而此次收购也可谓“雷声大 ， 雨点小 。 ”截至7月7日 ， 泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元 ， 年内到期债务将达555.11亿元 。 对于泰禾来说如何去完成解除股权冻结 ， 偿还到期债务 ， 仍然需要大笔的资金 。 即使泰禾集团能够成功对其质押股权进行解押 ， 万科24.3亿元收购股权的资金仍不能满足泰禾已到期的270.65亿元还款金额 。
公开资料显示 ， 2012-2017年 ， 泰禾集团通过高杠杆模式实现激进扩张 ， 总资产从2012年的136亿元攀升至2017年的2064亿元 ， 与之相随的是总负债到达1813亿元 ， 其中有息债务规模达到了1355亿元 。 实际上 ， 泰禾集团“高周转+高杠杆+低周转”模式导致的偿债压力早已压得泰禾喘不过气 。 早在2019年 ， 泰禾集团就持续出售资产回笼资金 。
在海通证券发布的报告分析 ， 泰禾失败的原因在于其发展模式中的高杠杆加剧了企业运营的脆弱性 ， 对回款能力提出了更高的要求 ， 因此海通证券发布报告认为 ， 高杠杆 ， 必须要有高周转 ， 高成本融资的游戏难以维持 。
根据泰禾集团近三年的年报披露 ， 公司对高成本的非银贷款一直有较大依赖 ， 2017年-2019年公司非银贷款在总贷款（银行贷款+债券+非银贷款）的占比分别高达61.18%、61.27%和61.43% ， 同时非银贷款融资成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65% 。 除银行贷款外 ， 泰禾集团的银行贷款和公司债融资成本分别由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07% ， 各个渠道的融资成本全面走高 。 海通证券报告认为 ， 长期高昂的融资成本侵蚀公司利润 ， 进一步加剧了债务的滚大 。
转让项目是泰禾集团自救的方式之一 ， 据天风证券发布报告显示 ， 2019年以来 ， 泰禾集团转让旗下多家公司股权 ， 2019年3月25日-2019年9月27日 ， 转让股价对价就多达125.87亿元 。
泰禾集团的出让行动在2020年持续进行 ， 2020年6月24日 ， 泰禾集团公告称将增城荔涛房地产有限公司和增城荔丰房地产有限公司两家项目公司各19%的股权出售给五矿信托 ， 股权交易对价为8.53亿元 ， 承接股东借款2.45亿元 ， 交易总对价为10.99亿元 。 实际上 ， 早在2019年 ， 泰禾已经先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托 。
中访财经|泰禾再生债务违约，救助？专家称：万科只是“拍了拍”泰禾
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据泰禾集团2019年年报显示 ， 泰禾集团实现营业总收入236.21亿元 ， 同比下降24% ， 实现归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元 ， 同比下降82% 。 据泰禾集团2020年一季报显示 ， 泰禾集团货币资金55.53亿元（这一数据在2019年时206.43亿元）,一年内到期的非流动负债为607.40亿元 ， 现金难以覆盖短债 。
此外 ， 据协议显示 ， 该协议签署后 ， 在标的股份向深圳证券交易所申请过户前一交易日目标公司股票二级市场收盘价的90%低于人民币 4.90 元/股的 ， 则万科有权要求泰禾集团按照届时目标公司股票二级市场收盘价的 90%对股份转让价格做调低处理 ， 泰禾集团承诺根据万科届时具体要求签署相应的协议文件调整标的股份的每股价格及股份转让总价款 。
截至2020年7月31日 ， 泰禾集团股价由开盘涨停价格6.58元/股持续下跌 ， 当日收盘泰禾集团的股票价格为5.94元/股 。 泰禾集团在交割之日股价能否保持同万科的转让价格一致仍未可知 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为 ， 万科入股泰禾集团 ， 实属意料之外 ， 但能看出万科此举也是经过慎重考虑 ， 此次入股泰禾集团 ， 万科的主动权更大 ， 毕竟泰禾引入战投两月有余 ， 之前华润、厦门国贸等均有接触 ， 战投也并未落实 ， 因此万科还设置了前提条件 ， 并以大约八折的低价格入股 ， 是一场性价比比较高的交易 。 然而 ， 在万科本次战投也设置了严格的前提 ， 泰禾需先解决自身债务危机 ， 万科才正式收购 ， 泰禾的资金危机已不再是行业的隐秘话题 ， 因此本次战投是否成功还是具备不确定 。


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