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扬子晚报|“固定在墙上的物品”是指空调还是门窗 法院判决：原房主返还拆走的电器

很多人购买二手房，就是图一个省事——拎包即住，不用重新装修及安装厨电设施。然而，新沂市民张先生在购得了二手房时，却遇到了窝心事。在跟原房主交割房屋时，张先生发现屋内空调厨电全部被拆走，连客厅餐厅吊灯也没留下。张先生的购房合同中特意注明：“固定在墙上的所有物品不允许拆卸。”在跟原房主交涉时，对方提出：固定在墙上的物品，应指的是门窗、瓷砖、壁橱等，不同意返还电器灯具。无奈之下，张先生将原房主告上了法庭，那么，法院如何界定“固定在墙上的物品”呢？近日，徐州新沂法院作出判决，判令原房主返还电器。
图省事购买二手房交房傻了眼：连油烟机吊灯都拆走了
在新沂上班的张先生平时工作忙碌，他一直打算购买一处二手房，省去了自己装修、购买家电的麻烦。去年，他通过中介公司介绍，购买了袁先生名下的一套二手房。
张先生在通过中介看房时，多次重申了自己的买房条件，希望买到手的房子能够实现“拎包即住”。为此，在去年8月31日，张先生和袁先生签订房屋买卖合同，在合同中作了特别约定——固定在墙上的物品不许拆卸带走。当年11月4日，张先生交清房款，按照约定袁先生应于11月7日前搬离该房，但袁先生在11月11日才搬离。
虽然多等了几天，但马上住进新房的喜悦让张先生没有在意，等他进了房子，一下子傻了眼，房内的空调、热水器、抽油烟机都不见了，连厨房、餐厅的吊灯都被拆走了。张先生非常气愤，合同上明明特别约定了“固定在墙上的所有物品不允许拆卸”，原房主的举动明显违反了合同约定。
原房主认为固定在墙上的物品是门窗、瓷砖
张先生第一时间联系了袁先生交涉。袁表示，他决定卖房时，就没把家电算在里面，他之前已经跟中介公司提前说明过。对于买卖合同上“固定在墙上的物品”的条款，袁先生表示，他认为这是指门窗、瓷砖、坐便器、壁橱、中央空调等不可拆卸的东西，像热水器、壁挂空调、煤气灶、油烟机等，都是可以轻松拆下的，不属于“固定在墙上的物品”。袁先生拒绝了张先生提出的返还家电的提议。
作为此次房屋买卖的中介公司，也陷入了两难。中介公司表示，房屋买卖合同没具体写出来哪些东西可拆，哪些东西不可拆。按照常识可认为，床、柜子、沙发是可以移动的家具，家电、油烟机、灶台应该是固定设施。不过中介也证明，对于屋内的空调，双方曾口头约定空调留下来，但未写在合同里。
法院判令原房主返还电器
多次协商无果情况下，张先生将原房主告上了法院。新沂法院审理认为，原告与被告商谈购房事宜时，对于家电家具是否赠送进行了商谈。商谈过程中，被告人曾明确提出家电家具不送，但原告张先生亦提出，热水器等电器不得搬走，此系双方向对方提出要约的过程。在签订合同时，双方最终约定“甲方带走室内的私人物品及能移动的家具家电，固定在墙上的所有物品不允许拆卸。”此系双方真实意思表示，应根据该约定认定。
本案的焦点，是对“能移动的家电家具”、“固定在墙上的物品”的理解。中介公司作为证人，既认可被告说家具家电不送，又陈述热水器、抽油烟机等属于不可拆除物品，相互矛盾，不予采信。法院认为，结合商品房买卖中一般对可拆卸物品、不可拆卸物品的约定范围，是否属于特别约定的范围等交易习惯及销售房屋时电器的位置等情况确认了不允许拆卸的物品范围，最终认定抽油烟机、电视、吸顶灯、空调、热水器均属于不可拆卸的物品，被告不应拆下搬走。法院认定，被告交付房屋时将固定在墙上的物品拆卸搬走并逾期交房，存在违约。最终，法院判令被告向原告返还上述电器，在不能返还时作价赔偿并根据合同约定赔偿违约金。
针对此案，新沂法院民一庭员额法官张成艳提醒，在二手房交易中，随房交付的装修及家电情况等细节问题往往是买卖双方容易忽视的盲点。如果房屋买卖中涉及赠送固定装修、家具家电等情况时，应尽量将转让的装修、装饰情形描述清晰，特别是对一些贵重装饰尤其应当约定清晰；在房屋买卖中约定赠送家具、家电情形的（比如冰箱、电视机、空调等），应当尽量在买卖合同中罗列清楚赠送的家具、家电都包括哪些，而不是含糊地表述为“赠送家具家电”，并且应当注明品牌、型号、数量等信息，以及卖方违约时需支付的违约金数额；必要时可以拍照记录，买卖双方在照片后签字确认，作为合同附件


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