延安新区：建城于削山，闹心于地产
撰文 | 文一刀延安新区 ， 建设时是一望无边的浩大削山填沟工程 ， 建成后是伴随而生的地产难题 。 新城建成后 ， 近年来房地产项目是遍地开花 ， 不过大部分项目都是当地小开发商主导 。 这些小开发商鱼龙混杂实力不济很快就炮制出各种面目的问题项目 ， 其中尤以海丽金爵为典型 。海丽金爵在多年前售卖时就是“不断被查封 ， 又不断在违售” ， 三年下来 ， 不少当地业主掉进此坑 。 原本延期半年 ， 半年过后又延一年半 ， 始终迟迟难以验收 ， 让许多倒霉的购房人仍因项目质量、配套等问题而无法收房：阳台本说送现在成了半送 ， 配建的电影院、游泳池也没了.....有几十户实在没办法的暂且收了住 ， 进屋不久一场雨就让房子真实质量现了原形 。
眼见这眼花缭乱的购房坑 ， 以老区人民为主的延安购房群体只好将希望寄托在引进不久的三大标杆房企上 ， 他们是：阳光城、新城控股和融创 。这三家企业风风火火开盘收钱之后 ， 陆续到了“交卷”时刻 ， 购房人翻开一直扣着的“卷子纸” ， 突然发现答案竟是如此不美好 。不仅阳光城的所谓教育小镇陷入偷工减料争议和严重质量风波 ， 新城控股开发的吾悦广场（商业）和吾悦首府（住宅）也因质量和楼层高度问题不忍卒睹 。 融创因为开盘时间仅一年 ， 尚未到交房 ， 表面看还能保持平静 。
新城控股进军延安新区时曾发出一句华丽的口号：千亿新城 ， 造繁华 ， 定中心 ， 怀揣敬畏和感恩 ， 为筑梦延安而来 。 说的气壮山河 ， 接下来的现实如何？从近期发生的一系列风波中可知一二 。真假小镇续续前：东方红太阳升延安来了个阳光城 ， 给谁挖坑？之一：真假小镇2020年6月20日 ， 网上出现一则消息 ， 标题为《延安市新区管理委员会成立工作专班 督促阳光城延安公司全面加快阳光城项目业主信访诉求整改工作》 。消息称“针对近期阳光城项目购房业主反映该项目存在建设质量、规划设计、延期交房、未验先交、营销宣传等方面问题 ， 新区管委会高度重视 ， 第一时间介入 。 ”并一一列举了新区管委会对此所做的工作 ， 包括下达告知书、下发项目竣工验收前不得交房的函、约谈、第三方机构鉴定等 。 更进一步的工作还有：“成立工程质量监管、虚假宣传调查、违法违规处理三个工作专班 ， 先后3次召开专题会议研究解决问题 ， 2次与业主代表面对面沟通”等 。
消息来源显示为“延安新区管委会” ， 很快 ， 又从所有转载该条消息的网站上消失了 ， 管委会官网上也未见踪迹 ， 只有残留的网络快照还能显示其确实曾来世间一游 ， 同时也反映出阳光城延安新区项目引发的风波之广泛程度 。这个项目全称为延安北大阳光教育小镇项目 ， 分两期共占地720百余亩 。 2017年9月签约 ， 签约三方为延安新区开发公司、阳光城集团陕西实业有限公司、北大培文教育管理中心 。 2018年阳光城正式拿地 ， 公示信息显示其以10.18亿元竞得五个地块共720亩的国有建设使用权 ， 平均每亩拿地成本141万元 。
当时 ， 特色小镇正在全国各地全面开花 。 规范意义上的特色小镇是指 ， 在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态空间相融合、不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台 。 但实际操作中 ， 特色小镇很快就成为开发商跑马圈的创新手法 ， 由此引发的警示声音也一直不绝于耳 ， 提出的警惕方向包括：“在多个地方已经出现房地产商开发性投入 ， 把原有的产业“特色”变成了房地产一家独大的“单色” 。 ”“特色小镇的发展一旦引入房地产 ， 就会拉高土地成本 ， 特色产业则难以实现发展 ， 带来大量的小镇库存 。 ”“有些特色小镇的各种研讨会甚至以开发商为主 ， 目的是为某一个开发项目服务 ， 相关部门应该坚决制止这一行为 。 ”“对一些地方背离特色小镇发展初衷、违背发展规律的不当倾向 ， 要引起高度的关注和警惕 ， 及时加以纠偏规范引导 。 不能演变成为政府的任务工程；不能以发展特色小镇之名 ， 行房地产开发之实 。 ” 等等 。与此同时 ， 发改等部门也不断发布相关规范文件 ， 对特色小镇发展有关问题予以纠偏 。 权威文件有《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》等 。7月6日 ， 国家发改委在去年基础上 ， 又公布一批特色小镇典型经验和警示案例 。 明确了三类淘汰对象：虚假特色小镇、虚拟特色小镇、触碰红线的特色小镇 。 其中列举的虚假特色小镇案例表现为套用特色小镇概念进行宣传 ， 实际是房地产小区项目和农业综合体项目 。其实在此前文件里早有相关规定即：严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发 ， 严禁整体镇域开发 ， 严禁搞大规模的商品住宅开发建设 。再看阳光城 ， 2017年 ， 在高调进军特色小镇的地产商大军中 ， 阳光城属于布局规模较大的一家 。 当时其宣称要发展启动10个以上影视小镇项目 ， 打造集影视娱乐、艺术创作、文化旅游、商业休闲、生活居住于一体的国家级示范小镇 。之后实现签约的除了阳光城延安教育小镇之外 ， 还有阳光城青岛童装小镇、常州影视小镇、广州清远科技小镇、沈阳中法生态城、张家口航空小镇、南京苏豪康养小镇等 。这些项目签约之后有些推进快速 ， 如延安；有些似乎就不了了之 ， 如青岛和常州的 。 2018年2月 ， 阳光城与青岛市即墨区通济新经济区管理委员会签约开发青岛童装小镇 。 但到2019年元旦 ， 通济新经济区发布“致居民的一封信”盘点一年来新区“成绩单”时 ， 曾经规划宏大的“童装小镇”项目已经不见了踪影 ， 至今也未见明确进展公布 。常州影视小镇也类似 。 2017年8月23日 ， 阳光城集团、阳光城集团康耀城市综合开发（上海）有限公司、北京电影学院与常州市天宁区签署“北影阳光影视城”项目合作框架协议 。 之后 ， 项目有关的进展信息就再也难见下文 。
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