刚刚，中央发文！这类老旧小区要注意
本文经授权转载自公众号：城市战争（sunbushu123） ， 作者：孙不熟时隔三个月 ， 中央再次强调老旧小区改造 。今年四月 ， 国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度 ， 推动惠民生扩内需 。 今天（7月20日） ， 国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》） ， 用5000多字明确了老旧小区的改造方式 ， 惠及17万个小区、上亿居民 。下文把《意见》的重点部分摘选一下 。01改造对象？《意见》明确 ， 中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区 ， 可以适当支持2000年后建成的老旧小区 ， 但需要限定年限和比例 。这对2000年前建设的老旧小区是重大利好 。 大家知道 ， 2000年是中国商品住宅的重要分水岭 ， 在这个年份前后建设的住宅 ， 无论是外立面、户型设计还是园林设计、物业管理 ， 都有着很大的区别 。房产圈经常说的“老破小”、“老破大”物业基本上都属于2000年之前盖的房子 。 这类房子虽然居住体验较差 ， 但往往占据着城市的繁华地段 ， 生活便利、学区优质 ， 如果加以改造 ， 价值必将重估 。改造量有多大？《意见》明确 ， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比去年增加一倍 。到2022年 ， 基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末 ， 力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务 。住建部数据显示 ， 截至去年5月底 ， 各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个 ， 涉及居民上亿人 。这意味着2025年底以前 ， 全国将完成17万个老旧小区的改造任务 ， 上亿居民将受惠 。老旧小区的哪些东西需要改？实践中老旧小区的改造内容非常繁杂 ， 为此 ， 《意见》将老旧小区划分为三类：基础类、完善类、提升类 。 中央财政资金重点支持基础类改造内容 。基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容 ， 主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等 。具体包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施 ， 以及光纤入户、架空线规整（入地）等 。完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容 ， 主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等 。具体包括拆除违法建设 ， 整治小区及周边绿化、照明等环境 ， 改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施 。提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容 ， 包括幼儿园、周界防护 ， 以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递综合服务站等服务设施 。各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策 。钱从哪来？《意见》明确 ， 改造资金来源主体主要有4个 ， 分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等 。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程 ， 中央给予资金补助 ， 按照“保基本”的原则 ， 重点支持基础类改造内容 。省级人民政府要相应做好资金支持 。 市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持 ， 可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围 。 支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金 。另外 ， 按照谁受益、谁出资原则 ， 小区居民需要承担一定的出资责任 。 具体来说 ， 居民可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式筹措资金 。另外 ， 国务院还支持小区居民提取住房公积金 ， 用于加装电梯等自住住房改造 。参与改造的企业 ， 可享哪些优惠政策？专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造 ， 可享一定的税费优惠 。 例如 ， 为社区提供养老、托育、家政等服务的机构 ， 提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税 ， 并减按90%计入所得税应纳税所得额 。用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地 ， 可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等 。02“棚改”的威力大家已经见识过了 ， 相信老旧小区改造不会让人失望 ， 未来五年 ， 这类房子有望价值重估 。当然 ， 具体到个人的决策上 ， 仍然需要谨慎 ， 因为政府的投资是有限的 ， 不可能在短期内惠及所有老旧小区 ， 落实方面一定会有选择和取舍 。我认为 ， 如果要购买“老破小”物业 ， 一定要铭记这样几个原则：最好是大城市 ， 只有大城市 ， 才有源源不断的外来人口 。 要知道 ， 本地人是没有任何动力在老旧小区市场接盘的 。而且 ， 只有大城市 ， 房价才会足够贵 ， 不贵的城市 ， 购房者都很挑剔 ， 即使是改造后的老旧小区 ， 在市场上也不见得受欢迎 。必须是市中心 ， 有江的要沿着江买 ， 有中轴线的沿着中轴买 ， 有CBD的靠着CBD买 。这些地段往往象征着城市形象 ， 政府不会允许太差 ， 会因为维护城市形象的需要 ， 给优先这些地段的老房子“穿衣戴帽” ， 但其他地区的房子老了破了旧了 ， 就没那么容易沾到政府的光了 。以广州为例 ， “老破小”的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区 ， 这里占据天河CBD最中心的地理位置 ， 是广州城市形象的重要组成部分 ， 政府不会允许这个地方太差 ， 而一般小区是没有这种待遇的 。品相要好 ， 老旧小区参差不齐 ， 一定要慢慢看、认真挑 ， 找一些建筑质量好、户型结构好的房子 ， 最好是有物业公司管理的小区 ， 品相太差的不能要 。有优质学位更佳 ， 比如在北京 ， 老破小几乎和学区房是一个名词了 ， 很多高大上的洋房在学区房面前 ， 简直就是渣 。 上海广州深圳也一样 ， 那些带优质学位的老破小 ， 溢价至少超过市场价的20% ， 价格异常的坚挺 。所以 ， 老旧小区 ， 不是不可以买 ， 特别是中央要求加大老旧小区改造的当下 ， 的确是一个千载难逢的契机 。客观来说 ， 这对远郊区域的新房市场构成一个利空 。 大城市的年轻人之所以跨越数十公里购买远郊房产 ， 图的就是环境优美 ， 但如果老旧小区改造得力 ， 这类买家很可能会重返市区购买“老破小” ， 毕竟老破小除了环境差 ， 其他任何配套都是吊打远郊新盘的 。但同时也要注意到 ， 老旧小区始终是一个小众市场 ， 只有在大城市、中心区、房价较贵的市场中 ， 其价值才是可持续的 。
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