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广叔谈房|广州楼市：这种房产不要碰，租不出，卖不掉才是现状！

广叔谈房|广州楼市：这种房产不要碰，租不出，卖不掉才是现状！


我是广叔谈房 ， 资深房产投资专家 。 你相见恨晚的买房导师 ， 目前为提供买房最佳解决方案 。 广叔不像其他自媒体 ， 遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议 。
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提问：广叔你好 ， 每天都来看你的建议和分析 ， 觉得受益良多 ， 我就想问问投资到底二手合适 ， 还是新盘更好？谢谢！之前您建议我们看新塘的品秀星图 。
回答：你好 ， 一手和二手在交易上的流程不同 ， 一手相对来说简便的多 ， 二手房要综合分析评估其价值 ， 要做产调做产权分析 ， 咨询邻居房屋使用情况 ， 是否是凶宅 ， 还有在签协议付定金方面的敬小慎微 ， 找对中介 ， 支付中介费等 。 从投资的角度 ， 先说说一手房 ， 有一些人是只买一手房的“新房癌” ， 愿意为品牌、精装修、CEO房付出更高的溢价 ， 而我们投资是要力戒“新房癌” ， 做到投资的收益最大化 ， 用0.7买到价值1的货 ， 而不是用1买到价值1或1.1的货 ， 一些地区由于限价出现倒挂现象时 ， 一手房也是值得我们入手的 。 对于初级房产投资者 ， 建议以二手次新笋盘为主 。 品秀星图可以买 。
提问：广叔你好 ， 是想购入黄埔花园的房子 ， 可是一直没有很合适的房源 ， 是继续等待还是退而求次购买金碧领秀的房子呢？担心下半年会不会有一波上涨 耽误的房子的事 。
回答：你好 ， 建议先上车金碧领秀 ， 下半年怕是难上车了 。
提问：广叔你好 ， 坐标广州 ， 工作在琶洲 ， 月收入7W ， 之前有贷无房 。 现在子弹150 ， 年底能到200 ， 也能再借一些凑到250 。 两个孩子还未上小学 ， 也会有上学的考虑 。 想考虑买房自住 ， 请问有什么推荐吗？是现在买好 ， 还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑 ， 都是大套 ， 总价好高 。
回答：你好 ， 250首付 ， 能买到800左右的房子 。 自住现在就可以上车 ， 不要等 。 滨江东可以考虑 。 琶洲工作 ， 滨江东可以考虑 ， 其次磨碟沙和万胜围都可以考虑 。 珠江帝景苑大面积多 ， 总价高 ， 有三房100平的可以考虑 ， 其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园
提问：广叔好 黄埔花园是最新一期低楼层 单价4.5了 金碧岭秀是次高层 单价3.8 黄埔花园90平 金碧岭秀110平 麻烦给个中肯的建议 谢谢
回答：你好 ， 金碧岭秀靠近学校 ， 会有噪音 ， 如果家里有老人 ， 非常不适合 ， 容积率也较高 。 而黄埔花园 ， 大花园社区 ， 有居家氛围 ， 黄埔花园认可度高 ， 未来出手也不是问题 。 所以我建议选择黄埔花园 。 当然如果喜欢高层 ， 金碧岭秀视野也不错 ， 就是学校的噪音问题可能比较难解决 。
提问：广叔你好！本人广州增城一套房 ， 目前价格在18000左右 ， 83平米 ， 在海伦堡 ， 感觉没好幼儿园 ， 小学 ， 小孩2.5岁 ， 想换个各方面都好的小区 ， 本人在开发区西区上班 ， 月收入7000左右 ， 老公收到1万左右 ， 另在贵阳有套毛坯房 ， 价值70元左右 ， 本想把贵阳的卖了在广州换大的 ， 但老公不同意 ， 说把贵阳的卖了再在贵阳投资买房 ， 望指导一、二谢谢！
回答：你好 ， 增城的房子红本到手了吗？目前手上有多少资金呢？贵阳自住可以考虑 ， 投资价值不大 。
提问：广叔 ， 您好！我们家现自住天河五山 ， 工作在越秀区庄附近 。 今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子 。 孩子现在4岁 ， 09年刚上幼儿园小班 。 计划过几年到越秀上小学 ， 现在有几个方案：1.把员村这套房卖了 ， 再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房 ， 另外租房 。 请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？
回答：你好 ， 员村新村周围配套齐全 ， 双地铁 ， 生活还是挺便捷的 ， 但这种老破小 ， 未来堪忧啊！建议出手置换 。 建议方案1 ， 学区房如果是注重教育 ， 可以作为自用+投资 ， 其房价含有学票的价值在里面 。 而南山增城则是地段投资 ， 投资的是未来 ， 两者没有可比性 ， 看你个人的偏好和需求吧 。
提问：你好广叔 ， 听了广叔的建议买到了雅居乐的清水湾 ， 后来买深圳 ， 你们当时还没有去深圳 ， 我在2018年买龙岗喜悦里小区 ， 买的111平 ， 469万总价 ， 单价4.2万 ， 现在看没怎么涨 ， 当时看过宝中体育场附近的没有买 ， 现在后悔死了 ， 请广叔分析一下这个楼盘后期走势以及后续操作 ， 谢谢！喜悦里我当时是抵押贷款买的 ， 抵押每个月还款7500 按揭那边因为贷了五成 ， 每个月还款14000 一个月总共还款21500元 ， 现在差不多快两年了 ， 没有涨 。 这样看 ， 我是不是亏了？谢谢
回答：你好 ， 18年看了宝体 ， 最终买了龙岗 ， 想必把大腿根儿都拍红了 。我们来算笔细账 ， 400多万预算18年看宝体 ， 大概率是金成时代、泰华君逸世家这些品质一般的老盘 ， 到现在涨幅大约40% ， 目前已经横盘 。喜悦里111平现在总价540万左右 ， 涨了16% ， 而且龙岗正在补涨阶段 ， 预计到下半年 ， 最终能收获30左右的涨幅 ， 比起宝体的老盘并没有差太多 ， 所以很多事从长线来看 ， 不像你想的那么杯具 。当然如果硬要类比诺德 ， 雅筑这些妖盘小户型的涨幅 ， 我也无话可说 。后续如何操作 ， 等龙岗补涨完毕 ， 纯投资可以考虑置换 ， 根据当时的市场形势再做决断 。


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