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老赵说房|从人口数据推导沈阳需要多少住房 看沈阳楼市还有多大潜力

老赵说房|从人口数据推导沈阳需要多少住房 看沈阳楼市还有多大潜力
老赵说房|从人口数据推导沈阳需要多少住房 看沈阳楼市还有多大潜力
老赵说房|从人口数据推导沈阳需要多少住房 看沈阳楼市还有多大潜力

“衣食住行”可谓人生四大刚性需求 ， 住就是其中之一 。 想解决“住”的问题 ， 可以是买房自住也可以是租房住 ， 所以住房是刚性需求而买房不是 。 我们就从沈阳人口层面出发 ， 看看要满足沈阳人居住究竟需要多少住宅 。
根据沈阳市统计局《沈阳2019年统计年鉴》（2018年底数据）内数据显示：到2018年底沈阳共有常住人口831.6万人 ， 其中户籍人口746万人279.4万户 ， 最近2015年以来年结婚数量在6~7万对之间 ， 常住沈阳的非户籍人口85.6万人 。

按照每户居民1套住房计算 ， 279.4万户需要279.4万套住宅 。 按照每对新婚夫妇1套婚房计算需要7万套新房 ， 常住沈阳的非户籍人口按照平均1.5人1套住房来算 ， 需要57万套住房 。 这样计算起来 ， 沈阳有343.4万套住房就足以满足全部市民的基本住房需求 。
有些家庭希望能给孩子更好的教育 ， 这就有了学区房的需求 。 目前小学、初中的年入学人数均在6万人左右 ， 也就是有近13万家庭有学区方面的需求 。 咱们假设这13万家庭都买学区房了 ， 也就是需要13万套学区房 。 因为学区房是一种循环性的资源 ， 可以认为每年的需求只随适龄儿童（少年）数量的变化而变化 。
假设部分家庭老人年龄大了 ， 打算给老人买套养老房 。 因为目前沈阳老龄化比例25.12% ， 我们假设25.12%的家庭需要给老人购买养老房 ， 这需要70万套（个人觉得根本用不了这么多） 。
假设20%的顶尖家庭除了自己平时居住的住房 ， 还需要一套位于周边环境优美之处的度假用房或是用来安置朋友的住房 ， 这需要56万套 。
综上所述 ， 在2018年底的时候 ， 沈阳全市范围需要的住宅数量也就是482.4万套 。 又过了1年半 ， 我们假设再增加10万套婚房和若干套其他住房的需求 ， 500万套住宅应可以满足全沈阳人民的在住上的所有需求了 。

那么 ， 目前沈阳市的住宅保有量是多少呢？根据沈阳市统计局公布的数字 ， 从2000年至2019年沈阳销售的商品住宅面积共2.2亿平米 ， 按照每套100平米计算就是220万套住宅（实际上2015年以前 ， 年销售商品住宅的套均面积仅有90~95平甚至更低）；2000年以前销售的商品住宅以及当年的福利房目前还剩多少尚无公开数字 ， 但是相信不少于百万套；目前市属各公租房项目提供的住宅套数有46265套；约50万户158万人的乡村人口在其所属宅基地上建设的自住用房约50万套（座） ， 综合下来共有约374万套住宅 。
对比看沈阳住房需求数字和沈阳住宅保有量数字 ， 沈阳人的基本住房需求是可以满足的 ， 缺口比较大的可能就是那70万套的养老用房以及58万套的度假或其他用房 。 但我个人对于沈阳是否会有25%的家庭为老人购买养老用房表示怀疑 。 同样 ， 那58万套的“度假房” ， 有钱买的可能早买了 ， 现在每年有多少新贵需要买？不好说 。

目前沈阳房价相对其他城市确实不高 ， 但相对沈阳市民的工资以及周边人口的收入而言 ， 也并不低了 。 所以越来越多的刚需购房者选择了租房或是高性价比的二手房 。 新房谁都喜欢 ， 但1万元/平的单价在3环外的新房和1环内的二手房之间 ， 选择二手房的朋友应该不少吧 。
【老赵说房|从人口数据推导沈阳需要多少住房 看沈阳楼市还有多大潜力】所以综合来看 ， 在基本住房需求已经足够的情况下 ， 养老房与度假房还是很有前景的 ， 尤其养老房的增长量会比较大 。 “度假房”虽然会出现比较高的价格 ， 但每年的新增需求较少 ， 有价无市可能会是市场常态 。


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