想住成都|五城二手房居然不香了！城南党才是大赢家？最近

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最近，成都的二手房很“火” 。这个“火”不是因为交易量高，而是被购房者讨论得很多。
在我关注到的几个购房群中，最近对成都二手房价格涨跌的讨论非常激烈，都是各执一词。
有人觉得房子价格一直在涨，但也有人觉得房子明显在跌。

购房群截图
不同的购房者看到不同的市场状态，已经明显看出成都的二手房市场已经明显分化。
本篇文章我们就来盘一盘成都的二手房市场是如何分化的。
一、成都的二手房供需现状
1.市场存量规模变化不大，但交易量惨淡
目前，链家网公示在售的二手房存量约13.7万套，整个上半年，链家网公示的二手房在售量都在13万套上下浮动，几乎没有变化。

图源：链家网
在成交端口，根据成都住建官网公示的数据来看：2020上半年大成都范围内仅成交了约249万平米二手房，同比2019年下降了58.29%；套数共计25727套，同比2019年下降了约51.89% 。
即便是疫情过后的5-6月，二手房成交量也仅仅在4000-5000套左右/月。
二手房成交量“腰斩”成了既定事实，并且链家网成交系统端口的数据显示，二手房成交均价非常稳定，今年上半年几乎没有波动。

今年疫情复工后，我判断楼市成交量会有小幅攀升。
很显然，在二手房市场上，我判断失手了，但是在新房的成交量表现却异常突出。
2.新房成交最高，多为低密和网红盘
今年上半年，成都新房成交面积是二手房的4倍左右。中心城区的新房更是呈现出供不应求的状态。
下图：2020年中心城区新房供销价走势

图源：正合研究院
新房火，二手房凉，而非双赢的局面。
结合正合研究院的分析报告，上半年的新房市场有几个特征：

1. 疫情后商品住宅市场快速恢复，整体成交量追平去年同期，房价平稳；
2. 市场热点回归核心区，主城及天府新区网红盘频入市；
3. 近郊需求分层，性价比和成熟区品质溢价均可快销。
4.疫情后低密物业需求增长，支付力更优的主城及天府新区洋房成交量大涨，这个产品段的新盘价格比二手房更具性价比。

结论：上半年的新盘预售，集中在低价楼盘和高性价比楼盘为主。低价网红盘热销，以及有持续开盘的预期（比如天府上城、天府半岛、卓锦万黛等），加上二手房市场价格变化不大，部分有购房需求的人，宁愿选择等待摇号新盘，二手房市场预冷。
二、政策导致二手房涨跌分化明显
今年，上半年，有很多购房者看到房价上涨明显，也有部分认为房价在跌。
从我观察到的二手市场价格来看，涨跌确实是有明显分化的，它是由政策的改变引起。
1.天府新区今年上半年，普遍上涨
下图是链家网成交系统数据：

图：链家网
天府新区房价从去年10月突然上涨，目前已经连续8个月上涨，涨幅10%左右，这仅仅是整体数据。
这是因为去年10月的新政，天府新区购买资格区域扩大，五城区+高新区的购房资格均可以购买天府新区。购房群体扩大，直接导致天府新区楼市由衰转盛！
如果细化到板块，锦江生态带个别二手房涨幅更明显，比如恒大天府半岛。
今年5月天府新区成都直管区率先在全省范围内推行“多校划片” ，恒大天府半岛被划入天府B区。学区劣势变优势，最近一个月二手房成交量暴涨，目前二手房成交价已经在17000元/㎡左右。
2.高新四区二手房价增幅明显
一提到高新四区，又是一个与学区划片引起的房价波动。