老郭聊地产|【硬核攻略】想在美属海岛，做房地产投资，要准备什么？
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- 2020年的第192 天 -
老郭聊塞班丨Investment# 你是否也有一个
美丽海岛的房产开发梦#
大家好 ， 我是老郭 。 本人是一个海岛投资爱好者、从业者 。 在塞班岛从事土地交易5年多了 ， 累计交易土地面积超过50万㎡ ， 自持土地超过30万㎡ ， 自行参股开发的房地产项目 ， 土地面积超过10万㎡ 。
最近很多朋友在问 ， 想做海岛投资 ， 不知道怎么入手 。 今天 ， 就和大家交流一下 ， 销售变现型房地产项目的开发 。
PRE · 开发前的准备 ·
注意事项
总体来讲 ， 你需要注意以下几个问题：
? 1-怎么少走弯路 ?
① 找专业的顾问
注意 ， 是专业的顾问 。 找到真正懂得塞班设计规范、报批流程、费用核算和施工管理的 ， 靠谱的 ， 顾问 ， 可以几乎不走任何弯路 。
② 合法办事
法律是你最大的保护墙 ， 不要试图调整法律的红线哦 。 否则 ， 代价会很惨痛！
? 2- 有关开发资金的必要考虑 ?
土地购买:一般塞班岛土地价格：30万--80万人民币每亩 。
手续报批:暂估按建筑面积计算：30-40美金每平米（含设计费、图纸费、盖章费等） 。
营销费用:6%左右的销售佣金提成 。
管理费用：中高层管理人员人均工资4-6千美金每月 ， 基层办公室人员2-3千美金每月 。
房产开发税:开发商税-为项目总投资额的2％ 。
房产交易税-税率为阶梯式渐进 交易额超过$750000 ， 最高税率为5% 。
施工费用:按照建面计算 ， 小型住宅项目1300-2000美金每平米 。
其他运营费用:项目进展高峰期2-4万美金每月 。
备注：如果是小型项目开发的启动资金 ， 预售理想的前提下 ， 销售回笼资金是可以冲平工程费用的：
启动资金=土地款+手续报批费+运营资金 。
ONE · 投资开发第一个环节 ·
项目设计＆报批环节
? 1-以客户需求为导向 ?产品的未来想解决岛上哪类的住宿？是居家度假公寓还是酒店式管理 ， 亦或度假养老别墅 ， 再或者是旅游特色项目（潜水、高尔夫等）？建议:考虑到岛上的房地产项目 ， 还处于初级发展阶段 ， 项目尽量保守开发 ， 以小户型、低总价或者小酒店、民宿经营盈利型为主 。 ? 2-考虑施工 ?考虑建筑施工的难度、岛上的建筑工人相对匮乏 ， 设计报批环节尽量要考虑施工的可行性 。
建议：预制结构是个很好的突破思路 。
? 3-报批手续的三大证件 ?
① 规划许可证主要针对土地性质、开发方案（高度、停车位、退界、规范设计等）等概念方案的评估和确认 。 这个环节通过基本确认该项目可以开发了 。 备注：塞班岛房产开发没有容积率限制 。 审批时间一般3-4个月 ， 小项目会缩短期限 。 ② 环评许可证开发对环境影响、动植物保护、生态影响、历史文化遗址等带来的影响 ， 该环节可能受动植物影响 ， 拖延工期或者产生多余清除的资金（比如、引走稀有鸟类一般都要数万美金等） 。 备注：审批时间2-3个月左右 。 ③ 施工许可证对各类施工图纸的审核：建筑、结构、水电、基础等图纸的审核 。 备注：审批时间1个月左右 。
TWO · 投资开发第二个环节 ·
销售环节
? 1-营销 ?产品定位：取决于自己的国内客户资源 ， 如果国内有成熟的营销渠道 ， 美元配置类、immigration类、美式教育类等 ， 都可以做定向产品设计 。 有些是高尔夫球友 ， 开发些小户型的海景洋房 ， 在圈内去化也是非常好的模式；还有些是有养老社群资源 ， 开发养老公寓等度假也不失为一种好选择 。 ? 2-销售 ?① 是否可以预售？塞班对房产销售环节没有特别的限制 ， 所以任何时候都可以预售 。 但销售房产资金按照法律规定 ， 要进行资金管控 ， 定向付给相关项目合作方（施工、材料、工程等） ， 开发利润最后再提取 。 ② 有无销售许可证？政府没有规定销售许可证 。 海外房产预售形式很普遍 ， 几乎都是根据工程进度付款 ， 但考虑到资金管控和法律管控严格 ， 美国的犯法成本会很高 。 ③ 何时可以销售？一般是拿到规划许可证后即可以预售 。 销售的本质 ， 是开发商与购房客签署的买卖合同 ， 政府不会介入合同内容管理 ， 且政府连格式合同都不提供 ， 都是律师起草 ， 但双方务必要按照合同履行 。 ? 3-销售阻力 ?阻力方面 ， 一般来说 ， 有三个核心问题：Q1: 期房 ， 如何给出完工保证?
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