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房价|怀来取消限购“乌龙”背后：张家口房价下行，抢房变抢客( 二 )


诸葛找房数据研究中心监测数据 ， 全国市场结束疫情后的快速恢复期逐渐趋向平稳 ， 但是张家口成为二手住宅成交价环比下跌的前十城 ， 跌幅达到0.94% ， 同比跌5.59% 。
从市场基本面来看 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 以怀来为代表的张家口楼市发展较快 ， 尤其是借张家口冬奥会 ， 但在当前疫情期间 ， 市场交易显然受到影响 。 客观上有明显的去化压力 。
土地开闸放量 ， 今年住宅库存增速达45%
在张家口房价下跌之前 ， 也曾出现一房难求的情况 。 但在2016至2018年 ， 碧桂园、恒大、保利、蓝光等知名房企纷纷杀入张家口 ， 开启圈地运动 。
土地市场供应快节奏 ， 是张家口申奥成功近4年来最为明显的特征 。 “连续四五年出让的土地太多 ， 市场严重供大于求 。 现在很少有外地房企像前两年那样在张家口拿地了 。 ”有当地业内人士称 。
据张家口房天下统计 ， 2019年张家口全市19个区县共出让国有用地891宗 ， 成交总面积约24632亩 ， 成交总金额约147.05亿元 。 土地成交块数、成交面积都再创历年新高 ， 其中成交总数量增幅约77.49% ， 成交总面积增幅高达82.24% 。
另据易居研究院数据显示 ， 截至5月底 ， 100个城市中有57个城市库存出现了同比正增长现象 。 部分城市库存上升超过两位数 ， 其中张家口虽然房价涨幅位列后10位 ， 但是库存以45%的增速位列增速前10位 。
由于大量用地不断出让 ， 而张家口楼市去化速度并无利好带动 ， 去化周期一直是业内担忧的问题 。
100城新建商品住宅库存面积同比增速排序表
房价|怀来取消限购“乌龙”背后：张家口房价下行，抢房变抢客
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地价今非昔比 ， 高价地成了“烫手山芋”
值得关注的是 ， 虽然2019年张家口土地成交面积大幅上涨 ， 但是土地成交金额却呈下降的趋势 。
反观2018年的土地市场 ， 2018年5月底 ， 保利以1121万元/亩拿下张家口煤机厂04地块 ， 现在案名为保利中央公园项目 。 碧桂园以1130万元/亩拿下张家口煤机厂05地块 ， 现案名为碧桂园·天玺 。 当时创下张家口历史地价新高 。
因为保利和碧桂园的强势拿地 ， 彼时曾掀起热议 。 这两个位于桥东区的地块 ， 综合楼面价都超6000元/平方米 。 当时业内预估房价14000元/平方米 。 而据张家口房天下信息显示 ， 目前桥东区平均房价为10977元/平方米 。
此前 ， 土拍市场的火热气氛给人的感觉是“能拍到地就行” ， 但是好景不长 ， 主要是受限购的影响 ， 尤其是在张家口主城区、崇礼、怀来的限购区域 ， 表现为房企拿地的资金成本越来越高 ， 监管审核也是越来越严 ， 土地市场热度越来越低 。
据张家口房天下统计 ， 2019年 ， 张家口土地成交额下降了约3.88% ， 与2018年高价地频出不同 ， 2019年张家口“现象级成交地块”消失 ， 开发商拿地回归理性 。
2020年6月30日 ， 大悦城控股联合江都建设 ， 以8.73亿拿下张家口经开区三宗地块 ， 土地总面积305亩 ， 地价仅有286万元/亩 。 对比来看 ， 2019年1月经开区朝阳西大街南侧地块 ， 折合单价为574.44万元/亩 。 虽然土地情况不同 ， 但是价格变动幅度之大却是事实 。
事实上 ， 土地市场和楼市互相影响 ， 遏止住了不断上涨的房价 ， 张家口楼市已经进入下半场 。 而那些高价地成了烫手的山芋 ， 又将如何解套？
“目前张家口市场被提前透支了 ， 加上张家口的产业仍然不足 ， 还不是一个人口导入型城市 ， 竞争激烈 ， 现在的楼盘大多采用价格战 。 ”当地业内人士这样称 。
张家口房天下分析认为 ， 随着新房项目遍地开花 ， 客户抢房变成销售抢客户 ， 房地产市场艰难前行 ， 价低者赢客户成了2019年至今的卖房“潜规则” 。
对此 ， 张大伟认为 ， 环京的房价已经降至适合在北京置业难度比较大的刚需 ， 如果开放落户将有利于这部分人转移就业、置业 。


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