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杨光华：武汉6月新房成交破1.3万套

如果你找一个项目策划问 ， 6月份 ， 武汉新房成交多少？也许她答不上来 。 她还在等研究机构的数据 ， 如果等房管局的数据 ， 至少半个月后 。我来直接告诉答案:6月份 ， 武汉新房成交13316套 。与此前我推算的1.3w套相差无几 。13316套之外 ， 还有一批未网签成交 。 这里姑且不谈 。2019年6月份 ， 武汉新房成交22195套 。对比发现 ， 武汉新房市场恢复约六成 。如果与2018年6月份 ， 16034套对比 ， 武汉新房市场恢复超过八成 。所以 ， 对比的参照年份很重要 。01再做几个区域对比：2020年6月份 ， 成交第一的区域是江夏 ， 1727套 。这其中既有黄家湖板块、江夏老城区、郑店等新板块的贡献 。其次是洪山 ， 1520套 ， 第三是汉阳 ， 1348套 。洪山中以白沙洲、青菱等板块为主 。 汉阳则是滨江板块、汉阳大道上几个项目入市 。2019年6月份 ， 成交第一的是洪山 ， 3898套 。第二、第三名依次是黄陂 ， 2745套；汉阳 ， 2448套 。两年对比发现 ， 汉阳一直是前三强 。2019年6月份 ， 成交最少的是硚口 ， 300套 。而2020年6月份 ， 成交最少的是武昌 ， 195套 。这也说明武昌的新房越来越少 。对于一个项目操盘手 ， 他可能知道自己的成交量 ， 与对手的成交量 ， 区域的成交量与全盘的成交数据 ， 都是滞后数据 。一个不能胸怀全局的操盘手 ， 不能打赢这场硬仗 。02前不久 ， 武昌首义板块 ， 出现一个新项目 。 户型从30平起步 。6月30日的土拍后 ， 光谷楼盘打出类似“别人的地价 ， 我们的房价”的广告 。汉阳归元寺板块以及滨江板块 ， 都受中海地王的利好 。 华侨城在青山滨江的重仓 。两家央企为武汉贡献211亿 。每次我发布新房成交数据时 ， 身边几个朋友说 ， 他们的二手房卖不出去 ， 送全屋家电、降价也卖不出去 。为什么一边是新房火 ， 另一边的二手房卖不出去？这里有两个问题 。 新房市场与二手房市场 ， 完全是两个不同的市场 。在武汉 ， 两者的关联度很小 。武汉新房市场上 ， 多是new money 。 他们直接进入新房市场 。武汉新房与二手房的价差不明显 ， 导致new money宁可买新房 ， 也不愿意入手老破小 。前不久 ， 武昌一个学区房 ， 被炒到每平米超过8w 。 这种学区房是很少的个案 。对于武汉楼市 ， 策划经理、营销总监、二手房中介、二手房卖家、新房买家的体感 ， 都有很大差异 。 各自的兴奋点不同 ， 获取的加工信息渠道不同 ， 关注的重心不同 。03有同行说 ， 武汉最近的楼市 ， 是备案价行情 。备案价上 ， 每平米涨200-2000元不等 。 少数两年没开盘的豪宅 ， 涨4000 。 备案规则的调整 ， 一些项目加上精装后 ， 导致备案价格上涨 。给人的印象是 ， 武汉房价涨了 。事实上 ， 首开项目的价格 ， 没有参考性 ， 打破区域价格天花板 。多数项目的价格 ， 无变化 。 500以内的上涨 ， 属于正常波动 。 而不是某些人鼓吹的房价大涨 。所以 ， 武汉新房在成交量恢复时 ， 价格平稳 。上半年 ， 全国房企销售金额排行榜也出炉 。碧桂园 ， 3722亿；恒大 ， 3487亿；万科 ， 3180亿 。保利 ， 2168亿；融创 ， 1947亿；中海 ， 1564亿 。与2019年上半年对比 ， 恒大同比上涨 。 碧桂园、万科、保利、融创、中海 ， 同比略有下降 。 龙头房企的业绩回升很快 。从整体上看 ， 国内楼市走过“V"反转路线 。 万科郁亮说 ， 房地产从过去土地红利、金融红利 ， 到管理红利的时代 。而在武汉 ， 很多还在吃土地红利 。 上半年 ， 各家都很难 。 难在没有客户 ， 难在疫情损失掉两个月 ， 难在没有信心 ， 难在备案价太低 。最近的几次土拍 ， 给市场一点点信心 。 一些突破备案价的项目 ， 也令人看到希望 ， 市场起风了 。同一个楼市 ， 乐观者与悲观者 ， 看到的内容完全不同 。文｜杨光华（地产写字人）


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