园中房产|16万亿楼市挤海绵！自住房子不足50%？马云任正非说实情
从1998年房改开始 ， 房地产飞速发展了20年 。
无论是人均居住面积 ， 还是房屋总量 ， 抑或是房企的销售额 ， 均超出了人们的想象 。
拿人均居住面积来说 ， 从6.7平方米增加到36.9平方米 ， 增长了4.5倍 。 经济学家任泽平披露过一组数据：46个城市人均住房建筑面积大于40平 ， 51个城市的套户比大于1.2 。
房屋总量也在不断扩张着 ， 从1998年房改到2005年 ， 房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间 ， 从2010年到2018年 ， 每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上 。
这20年卖出去的房产面积相加 ， 得出的结果是177亿平米 ， 按每套房100平米来计算 ， 总共卖出去了1.7亿套房子 。
房地产的销售额更让人觉得不可思议 。
房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速 ， 预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元 。
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16万亿的楼市 ， 这样的体量 ， 在2019年保持高压的调控环境下 ， 再度刷新了历史新高 。
但是 ， 我们可以从最近的两个现象中看出来 ， 16万亿的楼市 ， 正在“挤海绵” ， 把其中的“水分”一点点压出来 。
第一 ， 从统计局发布的70城房价指数可以看出 ， 今年的16万亿 ， 是在“以价换量”的基础上实现的 。
比如 ， 10月份 ， 二手房降价的城市增加到了35个 。 时隔55个月来 ， 70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形 。
到了11月份 ， 时隔56个月 ， 再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象 。
还有一个迹象值得注意 ， 今年8月份开始 ， 以恒大、碧桂园为首的龙头房企 ， 就纷纷展开了“抢收行动” ， 到了金九银十 ， 降价促销的特价房远远超过往年的比例 ， 房企巨头也因此收获了历史最佳的单月销售业绩 。
一方面是促销房源增多 ， 另一方面是房地产成交额突破16万亿 ， 这两者之间的关系正变得越来越微妙 。
第二 ， 预期房价“稳中有降” ， 已成市场共识 。
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央行前几天发布了《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》 ， 报告显示 ， 未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7% 。
这一比例 ， 创下了2017年以来新低（2016年第四季度该比例为20.1%） ， 显示了购房意愿大幅下降的同时 ， 看好房价上涨的人也在变少 。
无独有偶 ， 12月27日 ， 中国社科院财经战略研究院发布的新一期《中国住房市场发展月度分析报告》指出：核心城市房价继续小幅下调 ， 明年楼市“小阳春”或难以再现 。
为什么这样说 ， 看看京沪房价走势就明白了 。
北京房价下调速度要快于其它一线城市 ， 与2017年4月最高点相比 ， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。
此外 ， 二手房成交量继续回落至近三年平均值附近 ， 2019年11月 ， 10大重点城市二手住房成交量指数为138.39 ， 比10月下降达8.62% 。
当然 ， 深圳最近很火 ， 因为豪宅税取消等原因 ， 在一线中逆势表现 ， 但是 ， 北京、上海、广州等核心城市的全线疲弱 ， 二手房市场的冷清 ， 却昭示了一个市场共识：明年的房价 ， 很难有大的起色 。
为什么会出现这两个现象呢？
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笔者认为 ， 还是跟楼市扩张速度太迅速有关 ， 开发商的靓丽业绩 ， 房地产的吸金能力 ， 遮掩了楼市的刚性需求 ， 盖了太多“无用”的房子 ， 以至于大量的房子被用于投机 ， 或者美其名曰为“投资” ， 自住的房子却没多少 。
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