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复利投资|5万亿老旧小区改造来了！“老破小”命运将迎逆转，“接棒”棚改

来源21世纪经济报道张敏
复利投资|5万亿老旧小区改造来了！“老破小”命运将迎逆转，“接棒”棚改
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政府工作报告指出 ， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 支持加装电梯 ， 发展用餐、保洁等多样社区服务 。
作为“接棒”棚改的一项重要工作 ， 老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手 ， 同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会 。
老旧小区改造也被简称为“旧改” ， 但与过去旧城拆迁改造的“旧改” ， 是两个不同的概念 。 老旧小区改造基本不涉及拆迁 ， 而是以维修完善基础设施和公共设施为主 ， 而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建 。
清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为 ， 老旧小区改造市场空间或可达5万亿元 ， 可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业 ， 下游的家装、家电等行业 。 此外 ， 以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动 。
“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛 ， 而应该是依托新基建 ， 实现未来住区的联网化和数字化 ， 使建筑空间形成拥有合力的组织 。 ”孔鹏向21世纪经济报道表示 。
分析人士指出 ， 这一行业前景虽然广阔 ， 但在实际操作中 ， 仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题 ， 未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动 。
核心区的“老破小”
老旧小区是指“2000年以前 ， 公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区” 。 老旧小区通常在单位改制之前 ， 由政府、单位出资建设 ， 与1998年房改后建设成的居住区相比 ， 公共设施落后 ， 配套设施不齐 。
根据住建部初步统计 ， 全国共有老旧小区近16万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。
老旧小区改造的市场空间 ， 主要存在于大中城市 。
根据贝壳楼盘字典数据 ， 重点20城市的记录小区数量为15.39万个 ， 其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个 ， 老旧小区的占比近40% 。
分城市来看 ， 老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京 ， 老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个 。 从老旧小区在总体存量中的占比来看 ， 上海、济南、北京三地最高 ， 分别为61%、49%、47% 。
老旧社区一般都集中在城市的老城区 。 以北京为例 ， 逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区” ， 西城近六成是老旧小区 。
老旧小区居住空间小 ， 环境配套较差 。 从贝壳近五年的成交数据看 ， 北京的老旧房源中 ， 近半数面积在60平方米以下 。 北京的老旧社区中 ， 超六成小区无电梯 ， 16%的小区没有集中供暖 ， 20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下） 。 这些比例均高于全市的平均水平 。
贝壳研究院认为 ， 北京的老旧小区主要在核心区域 ， 地段价值高 ， 但是目前居住条件差 ， 导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大 ， 造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环 。
老旧小区改造的市场空间 ， 也恰恰存在于此 。
住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施 ， 包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等 。 二是提升类的基础设施 ， 可配建停车场、活动室、物业用房等 。 三是完善公共服务类的内容 ， 如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施 ， 完善基本公共服务和基本公共环境 。
明源地产研究院的研究数据表明 ， 保守估计 ， 中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元 。
国金证券指出 ， 作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作 ， 旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题 ， 更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施 。 虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱 ， 但对相关领域需求的拉动作用仍然明显 。


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