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乐居网|年内债券融资同比上涨约25%，多家房企高溢价抢地

乐居网|年内债券融资同比上涨约25%，多家房企高溢价抢地
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来源：证券时报/张达
继4月创近几年单月新高后 ， 5月房企境内债券融资继续井喷 ， 与此同时 ， 房企美元债也于5月“破冰” 。 在销售放缓的压力下 ， 房企融资力度进一步加大 。
与此同时 ， 房企拿地热情不减 ， 重点城市土地市场延续了4月的火热成交 ， 多家房企高溢价抢地 。 重点城市土地周溢价率创年内新高 ， 其中 ， 长三角区域土地市场热度最为凸显 。
业内人士认为 ， 在信贷政策相对宽松及优质地块持续供应的背景下 ， 当前土地市场热度短期内仍将延续 。 中长期来看 ， 杭州、宁波等城市拿地机会更值得重点关注 。
境内债券融资井喷
继4月创近几年单月新高后 ， 5月房企境内债券融资继续井喷 。
证券时报采访人员梳理了房企近期发债的情况：
5月28日 ， 上交所公告显示 ， 融创已于27日发行33亿元公司债券 ， 票面利率为5.60% 。
5月27日 ， 旭辉宣布成功发行31.2亿元公司债 ， 利率最低3.8%；金科股份公告发行17亿元公司债 ， 品种一票面利率5% ， 品种二的票面利率为5.6%；万科总计25亿元公司债在深交所上市 ， 票面年利率分别为2.56%和3.45% 。
5月25日 ， 恒大40亿元公司债确认利率为5.90% ， 拟用于偿还到期或回售公司债；时代中国两笔私募债券状态更新为“已反馈” ， 合计总额51亿 。
5月21日 ， 上交所信息显示 ， 绿城拟发行115亿元公司债券状态更新为“已反馈” 。
5月20日 ， 上交所信息显示 ， 龙湖50亿住房租赁专项公司债券状态更新为“已反馈” 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 截止2020年5月27日 ， 房企融资中的债券发行井喷 ， 年内已经高达3076亿 ， 而2019年全年只有5800亿 。 在疫情影响下 ， 4月单月房企债券融资就高达971亿 ， 刷新了最近几年的单月记录 。 5月房企债券发行继续在高位运行 。 整体看 ， 年内债券融资同比上涨已经接近25% 。
“房企不仅最近债券发行暴涨 ， 定价利率也持续下调 。 ”中原地产首席分析师张大伟说 ， 多家房企债券利率已经在2字头 。
对于近期房企境内债券融资井喷的原因 ， 张大伟认为 ， 海外资本市场的动荡基本封死了内地房企海外融资的可能性 ， 同时 ， 房企销售放缓 ， 资金压力加大 ， 最近在增加一切融资手段 ， 加大融资力度 。
5月房企美元债“破冰”
受疫情影响 ， 境外资本市场波动较大 ， 近一段时间 ， 房企境外融资基本暂停 。
据克而瑞研究中心统计 ， 3月12日-5月5日 ， 被监测的95家典型房企无美元债发行 ， 房企美元债发行“断档”超过50天 ， 2020年4月是自2017年房企海外发债潮以来债首次出现单月零发行的情况 。 4月27日 ， 时代中国公告称 ， 拟发行2亿美元优先票据 ， 票面利率6% ， 并将于5月6日在港交所上市发行 。
克而瑞研究中心认为 ， 这标志着中资美元债的重新启动 ， 实现破冰 。 截至5月25日 ， 正荣、碧桂园以及力高集团也陆续成功发行了境外美元债 ， 房企重启了美元债进行融资 ， 这四家房企美元债发债总额达到10.94亿美元 。
5月20日 ， 碧桂园公告发行5.44亿美元优先票据 ， 票面利率5.40%；同日 ， 力高集团公告称 ， 公司连同附属公司担保人与瑞信及法国巴黎银行就票据发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据订立购买协议；5月21日 ， 正荣地产公告称 ， 2亿美元2024年到期的优先票据将于5月22日在香港上市及买卖 ， 年息8.35% 。
克而瑞研究中心指出 ， 从融资成本来看 ， 相对于房企历史同年限或同规模等可比美元债 ， 碧桂园及正荣有稍许下降 ， 其中碧桂园本次发行的美元债相较于2019年的3月发行的5.5亿美元的5年期美元债利率下降1.1个百分点 ， 而力高集团则相较于其计划替换的2020年11.0%票据成本高出了2个百分点 。 整体来看 ， 由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势 ， 目前在经济短期流动性宽松下 ， 龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优 ， 较以往的降幅更大 。
除了销售端回款下降带来的压力 ， 近两年的境外债偿债高峰的到来 ， 也是房企融资压力加大的重要因素 。
克而瑞研究中心统计 ， 根据95家房企的美元债到期情况来看 ， 2019年全年到期额约达1700亿元人民币 ， 2020年房企的境外债到期额仍持续高位 ， 2020年上半年到期约1020亿元人民币 ， 下半年虽稍有下降但仍在高位约有937亿元人民币；2021年上半年房企到期境外债达到近几年的第二高峰 ， 到期额有1782亿元 ， 高过2019年的全年到期额 。
重点城市土地周度溢价率创新高
近期 ， 重点城市土地市场延续4月的火热成交 ， 多家房企高溢价抢地 。
其中 ， 仅5月27日一天 ， 碧桂园就在三个城市拿下三宗商住用地 ， 有两宗溢价率超100% 。
根据媒体公开报道信息 ， 5月27日 ， 经过228轮竞价 ， 碧桂园以6.59亿元竞得江苏省南通市一宗商住地块 ， 楼面价10285元/平方米 ， 溢价率51.93% 。
同日 ， 经过846轮竞价 ， 碧桂园以6.55亿元竞得江苏省盐城市一宗商住用地 ， 楼面价3776元/平方米 ， 溢价率高达125% 。 此外 ， 经过近七个小时、1148轮竞价 ， 碧桂园以2.48亿元竞得山东省烟台市一宗商住用地 ， 楼面价3417元/平方米 ， 溢价率高达118.78% 。


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