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基础设施REITs打开新基建投资新模式

□京东数字科技首席经济学家 沈建光
京东数字科技研究院研究总监 朱太辉
京东数字科技研究院高级研究员 张彧通
【基础设施REITs打开新基建投资新模式】证监会、发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称《通知》) ， 证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(简称《指引》)公开征求意见 ， 开启公募REITs的“破冰”之旅 。 此次改革是落实“六保”宏观调控的现实需求 ， 更是深化金融供给侧改革的重要举措 。 一方面 ， 立足当前 ， 盘活存量基础设施资产 ， 可帮助地方政府实现再融资 ， 促进基础设施产业升级和新基建更快更好投资；另一方面 ， 放眼长远 ， 此举为基础资产投资人提供全新退出渠道 ， 形成新的社会融资方式 ， 增强金融服务实体经济能力 。
REITs试点开启基础资产“IPO”
国内围绕不动产的资产证券化实践正在不断成熟 。 基础设施类REITs试点相对于市场上已有的类似产品有重大突破 ， 其实质是针对基础资产的“首次公开发行”（IPO） 。
基础设施支持证券的性质从类固收转向权益类 。 与之前不动产相关的资产证券化产品强调债权属性不同 ， 公募REITs的基础设施支持证券要求基础资产“真实出售” 。 同时 ， 公募REITs的收益方式也是权益类的 。 类REITs等项目的收益方式往往是固定的利息、费用、门票、租金等 ， 收益分配期限较短 。 公募REITs的基础设施支持证券的收益类别更加丰富 ， 包含了“分红+资产增值收益” ， 其中“分红”收益来源于基础资产运营的当期收入 ， “资产增值收益”来源于REITs基金处置基础资产的资本利得 。
基础资产聚焦于基础设施补短板和新基建 ， 开辟公募融资新模式 。 《通知》《指引》明确了基础设施类REITs聚焦的两类主体：第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业；第二类是信息网络等新型基础设施 ， 国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施 。
将运营管理责任明确给基金管理人 ， 降低委托代理成本 。 我国的公募REITs采用契约制结构 ， 三组资产对应三类管理人——基础资产运营管理人、资产支持证券管理人、公募基金管理人 。 由于交易链条较长 ， 为降低基金管理人与运营管理人之间的代理成本 ， 提高投资运营效率 ， 《指引》明确基础设施基金管理人同时负担基础设施项目日常运营管理 ， 统一负责REITs资金端的风险管理和资产端的运营管理 。
通过“公募基金+ABS”的交易结构实现与现有制度成本最小化衔接 。 根据《指引》要求 ， “公募基金+ABS”对现行交易结构改动最小 ， 也不必对相关法律进行修改 ， 制度成本最低 。
新基建是理想标的
从金融行业看 ， 基础设施REITs有助于完善资本市场投融资渠道 ， 丰富投资产品选择；从实体经济看 ， 基础设施REITs有利于拓宽基础设施的融资渠道 ， 更好满足新基建的融资需求 。
数字化红利赋能 ， 持续提升新基建项目的“隐藏收益率” 。 与上市公司估值计算体系多采用PB等方式估值不同 ， REITs多采用绝对估值（净资产价值NAV）和相对估值（营运资金乘数P/FFO）方式 ， 重视基础资产运营价值 。 数字科技具有外溢性 ， 新基建项目规模越大 ， 成本越低 ， 且在运营上具有平台属性和网络效应 ， 因此数字化发展赋予了新基建项目极高的“隐藏收益率” 。
新基建的建设经营与基础设施REITs的交易设计相互契合 。 首先 ， 新基建项目的产权明晰 ， 采取市场化运营 ， 具有较好的收益水平 ， 不依赖财政补贴等非经常性收入 ， 现金流收入分散、持续且稳定 。 其次 ， 新基建类REITs是“轻资产、重管理” ， 新基建的经营管理和REITs项目运营理念一致 ， 都是实现企业轻资产转型 。 此外 ， 新基建能够承载更大量的REITs项目需求 ， 在政策鼓励下 ， 新基建项目供给会不断扩大 ， 同时相对客观的投资回报率使市场对于新基建的需求持续旺盛 。


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