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开发商百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策”

近日 ， 易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示 ， 截至4月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米 ， 环比增长2.0% ， 同比增长5.3% 。 百城库存保持连续17个月同比小幅增长 。
开发商百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策”
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俗话说 ， 旧的不去 ， 新的不来 。 这句话对楼市也是非常适用的 ， 是非常现实的 。 如果库存房不能及时消化掉 ， 就没有吸收新建房的空间 ， 市场就会越来越低迷、越来越没有活力 。 反之 ， 就能带来更多活力和希望 。
连续17个月保持增长 ， 不难看出 ， 市场的活力是不够的 。 就算增长幅度较小 ， 这么长时间运行在增长轨道上 ， 也说明库存是在不断增加的 。 更重要的 ， 按照有关方面披露的数据 ， 这段时间内 ， 开发商拿地的热情也并不高 ， 土地市场的成交量也不大 。 那么 ， 库存都是硬库存 ， 而不是销售畅通中形成的库存 。 如果是销售畅通、甚至是活跃中形成的库存 ， 是不令人担忧的 ， 是会在市场交易的活跃中很快消化掉的 。 而这些硬库存 ， 往往是伴随着市场交易活动低迷、交易不活跃而形成的 ， 是对新建商品房形成强大阻力的 。
如果说只是今年以来出现这样的现象 ， 我们也能够归咎于疫情发生导致市场需求萎缩 ， 一旦疫情全面控制 ， 交易量能够恢复的话 。 连续17个月库存增加 ， 可能就不只是疫情的问题 ， 疫情只是加剧了库存增多 ， 真正的原因 ， 还在市场本身 ， 是市场需求不足带来的 。 市场需求不足带来的库存 ， 才是最值得关注的库存 。
那么 ， 为什么会出现市场需求不足的问题呢？显然也不是需求刚性不足 ， 而是需求弹性不够 ， 是在供需双方的利益权衡取舍中 ， 购房者变得越来越理性 ， 越来越慎重带来的 。 而这 ， 恰恰是开发商最害怕的 。 因为 ， 此前的市场 ， 总体上是卖方市场 ， 就算市场低迷的这些年 ， 也是卖方市场 。 所以说是卖方市场 ， 就在于市场是在开发商的紧紧控制下 ， 房价一直维持上涨格局 ， 而没有因为市场出现低迷就出现开发商主动降价的现象 。 同时 ， 地方政府也在帮助开发商维持房价的高水平上涨 。 譬如有的地方出现政府干预开发商降价、不允许开发商降价售房等 。
开发商百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策”
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但是 ， 去年下半年以来 ， 市场格局出现了积极变化 ， 开发商对市场的控制权逐步旁落 ， 取而代之的是购房者的话语权增多 ， 一些地方已经开始出现开发商被迫降价售房的现象 。 开发商则受制于资金问题 ， 抗市场低迷能力越来越弱 。 尤其是今年以来 ， 受疫情影响 ， 相当一部分开发商已经无力支撑 。 加上海外融资之路也因为疫情受阻 ， 国内融资环境有所改善 ， 但也只是短暂好转 ， 很快地又将陷入严控状态 。 所以 ， 开发商真的快顶不住了 。 春节后的首批降价 ， 就是以恒大等头部房企为主的网络销售降价 ， 且降价幅度很大 。
如此一来 ， 库存矛盾也就显得越来越尖锐、越来越明显 。 因为 ， 头部房企的销售情况 ， 并没有实现可持续 ， 紧接着 ， 市场仍然处于低迷之中 ， 房价涨幅也已经出现了明显收窄的现象 。 5月份开发商有促销的手段 ， 但实际情况与预期目标相差较大 ， 市场没有因为开发商促销而明显改善 。 更多情况下 ， 购房者还是用等待观望来应对开发商的促销 。 言下之意 ， 就是降价的幅度不够 ， 没有达到购房的心理预期 。 有这样的购房者 ， 对开发商来说 ， 无疑是一次非常有力的考验 ， 也是一次非常有力的心理比拼 。
今年的政府工作报告 ， 对房地产问题的表述是这样的 ， “‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的‘定位 ， 因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康运行” 。 从内容上讲 ， 明显比往年要少 。 但是 ， 却紧紧抓住了“房住不炒”定位不放 。 也就是说 ， 不管如何表达 ， 房子是用来住、不是用来炒的都不会变 ， 房子的“居住”属性也不会变 。 只要“居住”属性不变 ， 那开发商指望通过炒房者来炒高房价的希望就会越来越渺茫 ， 不降价促销 ， 房子就会一直压在手中 ， 导致房子的成本越来越高 。


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