老旧北京老旧小区超八成在城六区 改造后二手房价会涨吗？
2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标 。 在北京 ， 年内计划完成50个老旧小区综合整治项目 。 在大规模老旧小区改造的序幕拉开后 ， 业内预计在一系列扶持政策推动 ， 以及更多社会资本将参与下 ， 将会推动老旧社区改造破冰 。 尤为重要的是 ， 老旧小区改造将提升存量房产价值 ， 优化中心城区的人群结构 ， 重塑北京二手房市场的格局 。
北京老旧小区六成无电梯 ， 超七成车位配比不足1
按照住建部标准 ， 全国需改造的老旧小区达到17万个 ， 涉及建筑面积40亿平方米 。 根据贝壳楼盘字典数据 ， 北京、上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻、数量多 ， 而且面临更大的住房需求缺口和强烈的品质居住诉求 ， 老旧小区改造的推进力度也将会更大 。
5月 ， 北京市印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》 ， 明确北京市年内开工老旧小区综合整治项目80个 ， 完成老旧小区综合整治项目50个、固定资产投资12.8亿元 。
从目前来看， 北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区 。 根据贝壳楼盘字典数据 ， 北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右 ， 涉及243万套住房 。 在老旧小区房源中 ， 有82%集中在城六区 。 西城区内部老旧房源占比高达58% ， 位于各城区首位 ， 海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右 。
老旧小区居住空间普遍逼仄 ， 环境配套较差 。 从贝壳近五年的成交数据看 ， 北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平方米以下 ， 90%在90平方米以下 。 老旧房屋居住空间普遍拥挤 。
贝壳楼盘字典数据还显示 ， 楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯 ， 超六成小区无电梯；有16%的老旧小区没有集中供暖 ， 20%的老旧小区绿化率在30%以下；26%的老旧小区无门禁系统 ， 普遍不是人车分流 ， 车位配比不足1的占比超七成 。 更值得关注的是 ， 40%的老旧小区物业不具备资质 。 
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市场下行周期 ， 老房跌幅为次新房3倍以上
通过以上数据不难看出 ， 虽然北京老旧小区主要位于核心区域 ， 地段价值高 ， 但是目前居住条件差 ， 导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大 ， 造成了难以流通和资源浪费的恶性循环 。
比如 ， 贝壳数据显示 ， 在本轮下行周期中 ， 楼龄偏大又无教育等其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列 。
为了剔除教育资源的影响 ， 贝壳以石景山及丰台两区房源为样本发现 ， 房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9% ， 而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3% 。 
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与此同时 ， 房源老旧、居住环境差制约房屋的流通 。 而老旧小区改造势必将提升小区流通率 。 比如朝阳区劲松商圈 ， 近两年进行了大面积改造后 ， 社区价值的提升作用明显 。 2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3% ， 2019年均价止跌转涨 ， 涨幅排在朝阳区61个商圈中排第13位 。
此外 ， 近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区 ， 2018年成交均价同比下跌7.2% ， 2019年同比上涨3.3% ， 整个下行期（2019年较2017）均价累计跌幅仅4% ， 跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小 。
值得注意的是 ， 因为房屋设施老化 ， 部分年轻人则选择远离 。 目前 ， 北京东城、西城的65岁以上人口占比超过16% ， 老龄化比例过高 。
而在日本东京核心区域 ， 因为城市更新和旧区改造给年轻人提供更加宜居便利的居住空间 ， 吸引年轻人回流 ， 不仅改善了职住分离问题 ， 而且提高了中心城市消费需求 ， 提高城市经济活力和区域价值 。
在业内人士看来 ， 此轮大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不能小觑 ， 其不仅仅是对现有住房质量的改善 ， 将有效促进房产的保值甚至升值 ， 优化中心城区的人群结构 。 最为重要的是 ， 将重塑北京二手房市场的格局 。
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